Aprende el nuevo método para el cálculo del de la Plusvalía

Nueva forma de calcular el impuesto de la Plusvalía

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12/11/2021

Hace pocos días comentábamos la decisión del Tribunal Constitucional sobre declarar nulo el impuesto de plusvalía municipal, dejando en el limbo a los contribuyentes y ayuntamientos sobre la tributación por este concepto.

Pues bien, hace apenas 48 horas, Hacienda ha publicado mediante una nota de prensa el nuevo método para el cálculo de la plusvalía, también conocido como Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

De esta forma, se da respaldo a:

  • Ayuntamientos, que podrán volver a exigir el impuesto.
  • Contribuyentes: Tributarán en función de su capacidad económica.
  • Mercado inmobiliario: Se evitan las distorsiones provocadas por la suspensión del impuesto.

Nuevo método Cálculo Plusvalía

 El nuevo método para el cálculo de la plusvalía, aprobada este lunes, ofrecerá a los contribuyentes la posibilidad de elegir entre dos opciones (método objetivo y real), pudiendo optar por el más favorable, siempre y cuando el valor del suelo experimente un incremento real.

Como detallamos en la anterior tribuna, antes de la reforma, el devengo del impuesto se producía independientemente de si el terreno había experimentado un incremento real en su valoración.

Con el nuevo sistema, se suprimen los porcentajes anuales aplicables sobre el valor del terreno, que se fijaban en función del número de años que hubiese sido propiedad del contribuyente.

Método objetivo:

Con el nuevo método de cálculo, los coeficientes se actualizarán anualmente en función de la evolución del mercado inmobiliario.

Método Real

Los contribuyentes tendrán la opción de tributar por la plusvalía real, que vendrá determinada por la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición.

De esta forma, el nuevo método para el cálculo de la plusvalía no vulnera el principio de capacidad económica del contribuyente como criterio de imposición.

Supuestos de no sujeción.

No quedarán sujetas al impuesto las operaciones en que no haya un aumento del valor.

Operaciones inferiores al año.

Pasan a gravarse las operaciones en las que se produzca una plusvalía generada en menos de un año debido al potencial carácter especulativo de las mismas.

Veámoslo con unos ejemplos prácticos para una mayor comprensión.

Supuesto 1: Pérdida Real para el contribuyente.

Un contribuyente hereda un inmueble adquirido en 2007 por 300.000 euros y lo vende en 2021 por 290.000. El valor catastral que refleja en el IBI es de 25.000€.

Tributación antes de la reforma:

Base imponible= Valor catastral x % coeficiente x años= 25.000 x 3,2% x 14=11.200€

Tributación Actual:

La operación no quedaría sujeta al impuesto al haber obtenido pérdidas.

Supuesto 2: Plusvalía real superior a la objetiva.

Una vivienda es adquirida en 2017 por 310.000 euros y se vende en 2021 por 350.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 40.000 euros, aunque a efectos del impuesto solo tributa el incremento del valor del suelo, sin contar con la construcción.

Si en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 60.000 representan el valor catastral  del suelo (60%) y 40.000 el valor catastral de construcción (40%), el incremento del valor real que se le imputará al contribuyente será el 60 %  de la plusvalía (40.000) es decir, 24.000 euros.

Por otro lado, con el método objetivo se multiplicaría el valor catastral del suelo (60.000 euros) por 0,17 (coeficiente para una operación con cuatro años de intervalo entre la compra y la venta, nueva redacción Art. 107 Ley Reguladora Haciendas Locales), de lo que resultaría 10.200 euros.

En este caso el contribuyente elegiría la base imponible objetiva de 10.200 euros, en lugar de la base imponible real de 24.000, a la que habría que aplicar el tipo de gravamen establecido por el ayuntamiento correspondiente y que la ley fija en el 30 % como máximo.

Con el objetivo = 10.200 x 30% = 3.060 de cuota a ingresar.

Con la plusvalía real= 24.400 x 30%= 8.000 de cuota a ingresar.

Supuesto 3: Plusvalía real inferior a la objetiva:

Si una vivienda es adquirida en 2014 por 250.000 euros y se vende en 2021 por 260.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 10.000 euros.

Teniendo en cuenta que en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 20.000 corresponden al valor del suelo y 80.000 al valor de construcción, la plusvalía real que se le imputará al contribuyente será del 20 % de 10.000, es decir, 2.000 euros.

Con el método objetivo se multiplicaría el valor del suelo de 20.000 por el coeficiente 0,12 (aplicable a operaciones con intervalo de 7 años entre la compra y la venta), con un resultado de 2.400 euros.

En este caso saldría a cuenta tributar por la plusvalía real (2.000 euros) en lugar de por la objetiva (2.400 euros).

Igualmente, habría que aplicar el tipo de gravamen establecido por el ayuntamiento correspondiente y que la ley fija en el 30 % como máximo.

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