La plusvalía municipal y la ganancia patrimonial

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5/05/2016

Cuando vendemos una vivienda es muy común hablar sobre la tributación de la plusvalía que obtenemos por la transmisión. No obstante este concepto puede llevar a confusión debido a que algunos lo entienden a nivel local y otros a nivel de IRPF y lo cierto es que ambas acepciones son correctas.

La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es un impuesto de competencia local que regula cada Ayuntamiento del municipio donde se localiza el inmueble que transmitimos, y que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana, es decir, la revalorización del suelo.

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La base imponible del impuesto estará constituida por el incremento de valor que tenga el terreno en el momento del devengo del impuesto (venta) y que haya experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años. Por norma general, el valor del terreno será el que tenga a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y que coincidirá con el valor catastral del mismo.

Las reducciones y bonificaciones las regula cada ayuntamiento y también determina el tipo impositivo aplicable que no podrá superar el 30%.

Independientemente de la plusvalía municipal que paguemos, debemos tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial que obtengamos como consecuencia de la venta del inmueble.

En este sentido la ganancia patrimonial computará por todo el inmueble y se calculará por diferencia entre el precio de adquisición y precio de venta. No obstante, si procede, podrán aplicarse coeficientes de abatimiento que reduzcan esta ganancia patrimonial. El cálculo pueden consultarlo en “Impuestos venta vivienda: IRPF y renta del ahorro” publicado en la web del despacho MYL Abogados & Asesores.

La ganancia patrimonial obtenida deberá de integrarse en la base imponible del ahorro.

De esta manera, efectivamente existen los dos conceptos de plusvalías antes mencionados. ¿Eso significa que debo pagar doblemente por la vente de un inmueble?

La respuesta es negativa. Son dos impuestos diferentes que gravan hechos imponibles diferentes. Uno grava el incremento de valor del terreno a efectos catastrales, y el otro la ganancia producida en la transmisión como diferencia entre el precio de venta y el precio de compra. No obstante, para el cálculo de la ganancia patrimonial, del precio de venta, deberemos descontar el importe pagado por el IIVTNU o plusvalía municipal. Por tanto no se tributará en IRPF por la parte de la venta que se destine a pagar el impuesto local.

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