¿Tienes dos casas? Ponte al día con la fiscalidad de la segunda vivienda

Fiscalidad de alquileres vacacionales

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27/08/2021

En este post vamos a tratar los aspectos fiscales a considerar de cara a adquirir una segunda vivienda, pues muchos contribuyentes desconocen el impacto que puede tener en su declaración de renta el mero hecho de tener una segunda residencia en propiedad. Es muy frecuente que los contribuyentes cuenten con segundas residencias en la costa, en la montaña o en el pueblo para poder evadirse de la rutina, pero para poder hacerlo con total tranquilidad, es importante tener siempre en cuenta los puntos más importante sobre fiscalidad de la segunda vivienda.

Habitualmente, suele pensarse que una segunda vivienda solo genera impacto fiscal cuando se obtienen rendimientos de ésta, es decir, cuando se tiene alquilada, pero no es cierto, vamos a ver como tributa una segunda residencia en el IRPF.

Si la segunda vivienda está arrendada

Si la vivienda está alquilada, los ingresos obtenidos por ésta se considerarán rendimientos del capital inmobiliario que se incluirán en la base imponible general.

De estos ingresos, podremos deducir determinados gastos, que como ya comentamos en anteriores tribunas, son:

  • Intereses derivados de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y otros gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. Estas deducciones no podrán hacer negativo el rendimiento, pudiendo deducirse en los cuatro años siguientes:
  • Tributos y recargos no estatales y tasas y recargos estatales, siempre que incidan sobre los rendimientos computados. (IBI, tasa de basura…)
  • Saldos de dudoso cobro en las condiciones establecidas reglamentariamente
  • Gastos por terceros derivados de servicios personales
  • Amortización del inmueble. Se aplicará el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: El coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el suelo en ambos casos.

Aparte, este resultado puede ser susceptible de reducciones.

Fiscalidad de la segunda vivienda si no está arrendada o alquilada

Aquí, lo que se grava no es la percepción de una renta real, sino potencial. El legislador presume, que aquel contribuyente que posee un inmueble alternativo a la vivienda habitual está percibiendo rendimientos por este inmueble. A este concepto, se le conoce como imputación de rentas.

Es decir, tanto si se alquila el inmueble como si no, Hacienda nos obligará a pagar por la segunda residencia en nuestra declaración del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Para su cálculo, nos encontramos con tres reglas:

  • Con carácter general se aplicará el 2% sobre el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del IBI.
  • El 1,1% para inmuebles cuyo valor catastral ha sido revisado antes del 1 de enero de 1994.
  • Para inmuebles que carezcan de valor catastral se hallará el 1,1% del 50% del valor del inmueble, a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.

Si, por ejemplo, la vivienda está arrendada la mitad del año, y la otra no, entonces, la base imponible general de nuestra declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas se verá incrementada de la siguiente forma:

  • Por la mitad del periodo arrendado: Rendimientos del capital inmobiliario
  • Por la mitad del periodo no arrendado: Imputación de rentas.

Precisar que no procede imputación de rentas cuando los inmuebles estén afectos a actividades económicas.

Caso práctico imputación de rentas

Imaginemos que una contribuyente adquiere, a mitad del ejercicio económico (30.06.X ), una segunda vivienda en la costa.

Sabemos que el valor catastral no revisado en el recibo del IBI asciende a 150.000€.

¿Cuál será la renta a imputar en la base imponible general?

Dado que el valor catastral no ha sido revisado, usaremos el 2% sobre el valor catastral, que asciende a 150.000€.

Como fue adquirida a mitad de año, corresponde imputación de renta solo por seis meses, es decir, se produce imputación de renta por un total de: 0.02 x 150.000 x 6/12= 1.500€

Las imputaciones de renta en el punto de mira

Continuamente, los juristas ponen en tela de juicio la constitucionalidad de la imputación de rentas,  pues no se produce un ingreso real, pero el TC (Tribunal Constitucional) defiende que los propietarios renuncian a una renta que puede ser sometida a imputación en el IRPF.

En definitiva, la imputación de rentas es un mecanismo usado por la Administración que intenta compensar aquellos arrendamientos irregulares, es decir, que no son declarados por los contribuyentes, ya que es una tarea compleja perseguir y regularizar todos aquellos alquileres irregulares.

Se podría decir, de forma literal, que pagan justos por pecadores.

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