Rendimientos de Capital Inmobiliario

rendimientos de capital inmobiliario - INEAF

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19/04/2016

Una de las fuentes de renta más comunes que el contribuyente puede percibir junto con los rendimientos del trabajo o de actividades económicas, es la renta que obtenemos por el alquiler de un inmueble, o lo que es lo mismo, rendimientos de capital inmobiliario.

En concreto y atendiendo al artículo 22 de la Ley 35/2006 de IRPF, tendrán la consideración de rendimientos íntegros de capital inmobiliario, los procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos y que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.

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Como en otras fuentes de renta, en los rendimientos de capital inmobiliario, también tenemos gastos deducibles que minoran la renta y que son necesarios para la obtención de la misma.

Gastos Deducibles

El artículo 23 de la LIRPF establece que podrán deducirse del rendimiento íntegro de capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención. En concreto considera necesarios, entre otros, los siguientes:

  1. Intereses derivados de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y otros gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. Estas deducciones no podrán hacer negativo el rendimiento, pudiendo deducirse en los cuatro años siguientes:
  2. Tributos y recargos no estatales y tasas y recargos estatales, siempre que incidan sobre los rendimientos computados. (IBI, tasa de basura…)
  3. Saldos de dudoso cobro en las condiciones establecidas reglamentariamente
  4. Gastos por terceros derivados de servicios personales
  5. Amortización del inmueble. Se aplicará el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: El coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el suelo en ambos casos.

Reducciones

Una vez deducimos los gastos del rendimiento íntegro, obtenemos el rendimiento neto de capital inmobiliario que podrá ser objeto de las siguientes reducciones:

  1. Reducción por obtención de rendimientos irregulares: Aquellos rendimientos netos con un período de generación superior a dos años, o que así se califiquen reglamentariamente como obtenidos notoriamente irregular en el tiempo, se reducirán en un 30% cuando se imputen en un único período impositivo. En este sentido, serán considerados reglamentariamente como irregulares los siguientes:
    • Importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio
    • Las indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble.
    • Los importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.
  1. Reducción por arrendamiento de bien inmueble destinado a la vivienda: El rendimiento neto podrá reducirse en un 60%, si el inmueble es destinado a la vivienda. Antes de la reforma fiscal, si el arrendatario tenía una edad comprendida entre 18 y 30 años, la reducción era del 100%.

Aplicadas las reducciones pertinentes, obtenemos el rendimiento neto reducido de capital inmobiliario, que se integrará en la base imponible general del impuesto.

Ejemplo de Cálculo de Rendimientos de Capital Inmobiliario: El señor X posee una segunda vivienda que destina al alquiler y cuyo precio de adquisición asciende a 120.000 euros, siendo su valor catastral de 80.000 euros. (El suelo representa un 15% del valor total) En el año 2015 ha obtenido una renta mensual de 1.000 euros y ha incurrido en los siguientes gastos:
  • IBI: 800€
  • Reforma de cocina: 3.000€
  • Intereses préstamo para adquisición: 2.000€
SOLUCIÓN
  • Rendimiento íntegro de CI: 1.000 x 12 = 12.000€
  • Gastos deducibles: 800€ + 3.000€ + 2.000€ = 5.800€
  • Amortización: 3% del 85% de 120.000€ (ya que es el mayor que 3% de 15% de 80.000€) = 3.060
  • Rendimiento neto de CI: 12.000€ - 5.800€ - 3.060€ = 3.140€
  • Reducción del 60% por destinar el inmueble a vivienda: 3.140€ - (3.140€ x 60%) = 1.256€

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