Claves para saber si te interesa amortizar hipoteca

Amortizar la hipoteca, o una parte de ella, antes de tiempo es una posibilidad que los contribuyentes tenemos a nuestro alcance, sobre todo cuando se consigue ahorrar algo más de dinero ese año o se cuenta con un ingreso extra.

Es aquí cuando comienzan las dudas, ya que no siempre está claro si compensa, si es mejor reducir plazo o cuota o si Hacienda tiene algo que decir al respecto.

No obstante, como suele ocurrir con estos temas, no hay una respuesta única ya que dependerá de tu situación o de las condiciones del préstamo hipotecario, por ejemplo.

Por todo ello, en este artículo vamos a intentar resolver todas estas dudas con un enfoque práctico y sencillo, para que puedas valorar si realmente merece la pena amortizar hipoteca o no.

¿Qué significa amortizar anticipadamente una hipoteca?

Cuando hablamos de amortizar una hipoteca, o amortización anticipada, nos referimos a devolver parte del capital del préstamo antes de lo previsto en el calendario de pagos. Esto se puede hacer de dos maneras:

• Amortización parcial: se devuelve una parte del capital pendiente, pero se mantiene la hipoteca activa.
• Amortización total: se cancela por completo la deuda.

Además, cuando haces una amortización parcial, el banco suele darte dos opciones: reducir el plazo o reducir la cuota. Y esa decisión no es menor, porque influye directamente en cuánto te vas a ahorrar, como veremos a continuación.

Ventajas financieras de amortizar anticipadamente

La principal ventaja fiscal, como es lógico, es el ahorro en pago intereses. Cuanto antes amortices, menos intereses pagarás porque se reduce el capital sobre el que se calculan.

En las hipotecas a tipo variable, donde el Euríbor puede jugar en tu contra, este ahorro puede ser especialmente relevante. Si, por el contrario, es a tipo fijo, también compensa, aunque en menor medida si tienes un tipo de interés bajo.

Además, al reducir deuda, también ganas en tranquilidad financiera, dado que se reduce la carga mensual y, por tanto, hay menos exposición a cambios en el mercado y más margen para imprevistos.

Ventajas fiscales: ¿cuándo desgrava amortizar hipoteca?

Aquí conviene pararse un momento puesto que no todas las hipotecas permiten deducción fiscal por amortización.

Solo pueden desgravar aquellas personas que compraron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y que ya se beneficiaban de la deducción por inversión en vivienda habitual.

Si estás en ese grupo, puedes deducirte un 15% de lo que pagues en el año (cuotas más amortización anticipada), hasta un máximo de 9.040 €. Eso supone un ahorro en el IRPF de hasta 1.356 €.

Pero veamos un ejemplo práctico:

Si durante el año has pagado 6.500 € en cuotas y decides amortizar otros 2.540 €, estarías aprovechando el máximo deducible. Es decir, que el total que se ha destinado ese año a la hipoteca es 6.500 + 2.540 = 9.040 €.

Esta cifra es exactamente el límite máximo deducible del que hablábamos antes, es decir, los 9.040 €.

Eso se traduce en un ahorro fiscal que probablemente te salga muy a cuenta, más aún si tu tipo de interés es alto.

¿Y si mi hipoteca es posterior a 2013?

En ese caso, no puedes aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual en tu declaración de la renta. Hacienda eliminó ese beneficio fiscal para todas las compras de vivienda realizadas a partir del 1 de enero de 2013, y no se ha vuelto a recuperar desde entonces

¿Qué conviene más? ¿Reducir cuota o reducir plazo?

Como te decía antes, cuando haces una amortización parcial, el banco te pregunta qué prefieres, si pagar menos cada mes o terminar antes de pagar.

Reducir el plazo: suele ser la opción más eficiente si tu objetivo es ahorrar en intereses. Al mantener la cuota alta, amortizas más capital mes a mes y la deuda desaparece antes.

Reducir la cuota: por otro lado, puede ayudarte si estás buscando más desahogo financiero en el corto plazo ya que pagarás lo mismo durante más tiempo, pero cada mes te quedará algo más de liquidez.

¿Qué opción es mejor?

Dependerá de tu situación. Si puedes mantener la cuota y hacer frente en el caso de que se planteara una urgencia financiera, reducir el plazo es lo más rentable a largo plazo. Ahora bien, si estás ajustado mes a mes, reducir la cuota te da un pequeño respiro sin dejar de amortizar.

–> Simula tu ahorro con la calculadora de amortización anticipada de hipoteca

¿Cuándo es el mejor momento del año para amortizar?

Si puedes desgravar por tu hipoteca, el calendario importa. Y mucho.

Lo más habitual en estos casos es que a final de año, entre noviembre y diciembre, muchas personas se den cuenta de que no han alcanzado el límite deducible de 9.040 € en su hipoteca.

Si estás en esa situación y tienes algo de margen económico, hacer una amortización parcial antes del 31 de diciembre te puede ayudar a cerrar el año fiscal aprovechando al máximo la deducción.

Ahora bien, si tu hipoteca no da derecho a deducción, el momento exacto del año ya no es tan determinante

¿Cuándo es el mejor momento para amortizar la hipoteca?

Aquí lo importante es entender que, en las primeras cuotas mensuales de la vida de la hipoteca, estás pagando más parte de intereses que de capital.

Por eso, a modo general, amortizar en los primeros años puede ser mucho más interesante, ya que estarías recortando directamente la parte más costosa del préstamo. En cambio, si esperas al final de la hipoteca, el ahorro es menor porque ya estarías devolviendo casi solo el capital pendiente.

Este sistema, en el que las cuotas se mantienen constantes pero se pagan más intereses al principio y más capital al final, es lo que se conoce como sistema de amortización francés. Es el más habitual en los préstamos hipotecarios en España.

¿Tiene alguna penalización amortizar?

Desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 2019, las comisiones por amortización están bastante limitadas, y en muchos casos, ni siquiera se aplican. Todo va a depender del tipo de hipoteca y de lo que figure en tu contrato:

• Hipotecas a tipo variable: no pueden cobrarte más del 0,15% en los primeros 5 años y siempre y cuando el banco demuestre que sufre una pérdida económica por la cancelación. Pasado ese plazo, no suele haber penalización.
• Hipotecas a tipo fijo: La comisión es algo más alga, pero también está regulada. Puede ser, como máximo, del 2% si amortizas en los primeros 10 años, y del 1,5% después.

Si estás buscando una formación de nivel y quieres avanzar profesionalmente en un área con alta demanda y grandes oportunidades, te invitamos a descubrir nuestro Curso Experto en Asesoría Fiscal y Tributaria, con Titulación Universitaria.