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Comprar un terreno siempre genera preguntas, especialmente cuando nos encontramos con la calificación de suelo rústico, porque ¿qué significa realmente?, ¿tiene algunas limitaciones?, ¿se puede construir una vivienda?
En este artículo vamos a resolver todas esas dudas que parece que nunca se aclaran completamente cuando hablamos de lo que implica tener un terreno rústico.
Entre otras cuestiones prácticas, abordaremos qué usos puedes darle o las diferencias existentes respecto al suelo urbano.
En primer lugar, ¿qué es el suelo rústico?
En resumen, el suelo rústico es aquel terreno que, por su naturaleza o por decisión del planeamiento urbanístico, no está destinado a urbanizarse. Dicho de otra manera, no se puede parcelar ni edificar libremente como ocurre con un suelo urbano.
Normalmente, suelen ser tierras de cultivo, montes, zonas de pasto, espacios forestales o incluso áreas de protección ambiental, cuya preservación está ligada al mantenimiento de las actividades tradicionales y la protección del entorno.
Ahora bien, que no se pueda urbanizar no significa que no tenga valor, como veremos a continuación.
¿Qué usos se permiten en un terreno rústico?
Aquí suele llegar la primera gran pregunta: “vale, si no puedo hacerme una vivienda… ¿entonces para qué sirve?”.
Lo habitual es que puedas destinarlo a actividades relacionadas con la agricultura, ganadería, explotaciones forestales o relacionadas con energías renovables, siempre que tengas la autorización correspondiente.
También se permiten construcciones ligadas a estas actividades como, por ejemplo, un almacén para herramientas agrícolas o una nave para el ganado.
Las viviendas, en cambio, quedan restringidas a casos muy concretos como aquellas que están vinculadas a la propia explotación agrícola y que cumplen una serie de requisitos muy estrictos.
Tipos de suelo rústico
Aunque hablamos de suelo rústico, en singular, hay diferentes tipos, por tanto, no todo el suelo rústico es igual y sus usos dependen de la normativa vigente.
A nivel estatal, es el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, el que establece las bases generales sobre el régimen de suelo. Además, el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, regula cómo deben valorarse económicamente estos terrenos.
No obstante, las comunidades autónomas, a través de sus propias leyes de ordenación urbanística y, en un nivel inferior, los Ayuntamientos, mediante sus Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU), son quienes concretan qué se puede hacer en un terreno rústico.
De manera general, podemos distinguir tres tipos de suelo rústico:
- Terreno de suelo rústico común: Destinado principalmente a actividades agrícolas, ganaderas, o forestales.
- Rústico protegido: Se considera como tal aquel terreno que tiene valor paisajístico, ambiental o cultural. Esta consideración limita aún más su uso.
- De especial protección: En este caso, es prácticamente inviable su modificación salvo para garatinzar su conservación.
Conocer esta categorización es básico, porque de eso dependerá lo que puedas hacer, o no, en él.
Cómo saber si un terreno es rústico
Quizás te haya ocurrido que, al buscar terrenos por internet para cumplir el sueño de vivir en el campo, encuentres uno a un precio muy competitivo. Sin embargo, antes de dejarte llevar por la emoción, lo mejor es asegurarte de qué tipo de suelo es. O tal vez te preguntes cómo saber si tu terreno es suelo rústico.
En ambos casos, puedes recurrir a dos fuentes en las que encontrarás esta información de forma fidedigna:
Consulta la ficha catastral, donde aparece la calificación.
Pregunta en el Ayuntamiento, que es quien tiene la última palabra a través del Plan General de Ordenación Urbana.
En definitiva, una búsqueda rápida en la red no es suficiente para salir de dudas. Si quieres asegurarte, lo recomendable es comprobarlo siempre en estas dos fuentes: el catastro y el ayuntamiento.
Entonces, ¿puedo construir una casa en suelo rústico?
Sin duda, esta es la pregunta más repetida y, por normal general, no.
Como te decía, la única vía para edificar es que se trate de una vivienda vinculada a la explotación agraria, y aun así con permisos, informes y condiciones muy exigentes.
Por tanto, si lo lo que buscas es un lugar para construir una casa en el campo, el suelo rústico no es una opción para ti.
¿Qué ocurre si construyo sin permiso?
Ahora bien, aun sabiendo que es ilegal, muchas personas deciden construir una vivienda “es mi terreno, puedo hacer lo que quiera”, pero nada más lejos de la realidad.
Y si lo haces debes saber que te arriesgas a sanciones elevadas y, en muchos casos, a tener que demoler la vivienda.
¿Y si el terreno cambia a urbano?
Es posible que el terreno rústico sea recalificado como urbano, pero además de no ser muy habitual, se trata de un proceso complejo, largo y que depende en exclusiva del planteamiento municipal.
Ocurre, sobre todo, en zonas de expansión muy concretas por eso, si compras únicamente esperando esa revalorización ten en cuenta que la recalificación puede no llegar a producirse nunca.
Diferencias entre suelo rústico y suelo urbano
La principal diferencia como venimos diciendo es que el suelo urbano está pensado para construir, cuenta con servicios básicos ya disponibles como agua, luz, alcantarillado, etc.
Mientras que el suelo rústico, mantiene su esencia natural y se rige por una normativa mucho más estricta.
Ventajas y desventajas de invertir en suelo rústico
Como en cualquier otro tipo de operaciones, tiene sus pros y sus contras.
Por un lado, la vertiente económica. El suelo rústico suele tener un precio mucho más bajo que el urbano y puede ser una opción interesante para destinarlo a actividades agrícolas o simplemente como inversión a largo plazo.
Pero, por otro, presenta limitaciones de uso, especialmente estrictas si tu idea es construir.
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