Aspectos clave de la nueva Ley Hipotecaria (Ley 5/2019)

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27/06/2019

El pasado lunes 17 entró en vigor la Ley 5/2019, reguladora de contratos de crédito inmobiliario mediante la que se traspone la Directiva 2014/17/UE del parlamento y del consejo. El texto va más allá e introduce previsiones cuya finalidad es la de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el equilibrio entre las partes.

En la tribuna de hoy vamos a repasar los cambios más destacados que introduce esta Ley hipotecaria y cómo pueden afectar a los nuevos préstamos.

Obligación de acudir al notario

A partir de ahora los clientes tienen la obligación de acudir al notario antes de la firma de un préstamo para analizar las condiciones de la documentación emitida por el banco, cerciorar que se ajusta a la legalidad y resolver posibles dudas. Esta visita es gratuita para el cliente.

Por su parte, la entidad debe, con una antelación mínima de 10 días, entregar una información exhaustiva al notario y al consumidor a través de un medio telemático seguro para su verificación.

Comisiones por amortización

La Ley hipotecaria limita las comisiones por amortización total o parcial, lo nuevos límites se establecen en función del momento en el que se realice la cancelación (en los primeros años de vida del préstamo o en los últimos) y en función del tipo de hipoteca (fija o variable).

Límite ante el inicio de la ejecución de la hipoteca

La normativa amplía la protección a los hipotecados que no pueden afrontar el pago de la cuota mensual de forma temporal. Se amplía el límite temporal del deudor antes de que el banco pueda iniciar la ejecución de la hipoteca, conocida también como cláusula de vencimiento anticipado. Este límite será;

  • Durante la primera mitad de vida de la hipoteca el cliente debe haber incumplido un mínimo de 12 mensualidades o el 3% del volumen del préstamo.
  • Durante la segunda mitad de vida de la hipoteca el cliente debe haber incumplido un mínimo de 15 mensualidades o el 7% del volumen del préstamo.

La Ley hipotecaria prevé un requisito más de haberse cumplido estos plazos: que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole al menos un mes de plazo para su cumplimientos y advirtiéndole de que reclamará el reembolso total adeudado del préstamo de no ser atendido.

Esta medida tiene efectos retroactivos, será válida para los préstamos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley que contengan cláusula de vencimiento anticipado.

Prohibición de cláusulas suelo

La Ley recoge la prohibición de las cláusulas abusivas. Por tanto, cláusulas suelo serán nulas. Otra de las consideraciones que prevé el texto es que el interés remuneratorio que paga el cliente no podrá ser negativo, dado que sería un perjuicio para el banco.

Interés por impago

La Ley limita el interés por impago cuando el cliente se demora en el pago de la cuota hipotecaria. En concreto establece que “el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible”. Además, añade que, "el interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago".

Conversión de una hipoteca variable a una fija

Se abarata el proceso de conversión de una hipoteca variable a una fija, estableciendo un límite a esta comisión del 15% del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del contrato. La penalización desaparece a partir del cuarto año.

Conversión de hipotecas multidivisa

Además, esta Ley hipotecaria incorpora el derecho a convertir las hipotecas multidivisa a una en euros, es decir, a convertir el préstamo concedido en moneda extranjera a la moneda a la que el consumidor reciba sus ingresos o del Estado miembro en el que resida, por regla general el euro.

 El tipo de cambio utilizado en la conversión será el tipo de cambio vigente en el momento que se solicite, salvo que se establezca otra cosa contractualmente.

Gastos

La Ley recoge que deben hacerse cargo:

Las Clientes de:

  • Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario.

El prestamista de:

  • Los gastos de gestoría
  • El coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario
  • El coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario

El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable y el coste de las copias de la escritura del préstamo los asumirá quien las solicite.

Prohibidos los productos vinculados

La normativa prohíbe a la banca “colocar” al cliente productos como el seguro de vida o el del hogar a cambio de concederle la hipoteca. La oferta debe suponer, en todo caso, un beneficio para el consumidor.

El artículo 17 de la ley establece que si están permitidas “prácticas de ventas vinculadas concretas cuando el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados o las categorías de productos ofrecidos, en condiciones similares entre sí, que no se presenten por separado, acarrean un claro beneficio a los prestatarios, teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado. A estos efectos, el Banco de España podrá establecer mediante Circular criterios para la aplicación homogénea de las prácticas relativas a las ventas vinculadas permitidas”.

Solvencia del cliente

El texto introduce la obligación al banco de analizar la solvencia del cliente antes de concederle una hipoteca “El prestamista deberá consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España, así como a alguna de las entidades privadas de información crediticia en los términos y con los requisitos y garantías previstos legislación de protección de datos personales. En caso de que el prestamista conceda el préstamo, podrá comunicar los siguientes datos a las oficinas privadas de información crediticia: importe original, fecha de inicio, fecha de vencimiento, importes pendientes de pago, tipo de préstamo, garantías existentes y valor al que estas alcanzan, así como cualquier otro que establezca la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa”.

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