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Mediante el Nuevo Decreto Junta Andalucía Regularización Viviendas Ilegales (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), quedan establecidos los parámetros comunes en todo el territorio estatal en materia urbanística.
Su objetivo primordial es unificar el conocimiento de la norma, así como construir un concepto de rehabilitación urbana.
De igual forma, pretende la regeneración y renovación de los tejidos urbanos.
Todo ello garantizando la igualdad en el ejercicio de los derechos y cumplimiento de deberes constitucionales relacionados con el suelo.
Por tanto, el derecho urbanístico intenta, mediante la igualdad de condiciones de los ciudadanos, que se edifique con unos parámetros de respeto al medio urbano.
A sensu contrario, prohíbe que se edifique de forma contraria a la norma para establecer un status quo.
Pero, ¿Qué ocurre en los casos en los que una vivienda ha sido construida de forma ilegal? ¿Y en aquellos que, inicialmente era legal, y tras cambios normativos ya no lo es?
Concepto de “fuera de ordenación” y “situación asimilada afuera de ordenación”
Para comprender el significado de vivienda ilegal debemos partir de los conceptos de “fuera de ordenación” y “situación asimilada a fuera de ordenación”.
El concepto de fuera de ordenación corresponde a aquellas viviendas que en algún momento fueron legales, pero tras el cambio normativo, no cumplen con los requisitos que la ley impone.
En cambio, la situación asimilada a fuera de ordenación es aquella construcción que desde sus orígenes se trata de una construcción ilegal o irregular.
Si bien, tras la prescripción temporal impuesta por la norma, tampoco pueden demolerse ni exigir su devolución al estado original.
Por tanto, el concepto de situación asimilada a fuera de ordenación corresponde a aquellas llamadas coloquialmente como “viviendas ilegales”.
La situación de tales bienes inmuebles determina incertidumbre e inseguridad jurídica.
También puede derivar en inaccesibilidad a los servicios de saneamiento público, abastecimiento de agua y suministro eléctrico.
Por ello, muchas Comunidades Autónomas ejercen sus competencias intentando regular esta materia.
La situación de Andalucía y la necesidad del Decreto-Ley 3/2019, de 24 de Septiembre
Existen multitud de viviendas en la Comunidad Autónoma andaluza que se encuentran en esta situación.
En las disposiciones generales del propio Decreto se indica que alrededor de 300.000 edificaciones son irregulares, de las cuales tan sólo han sido declaradas en asimilado a fuera de ordenación un 26%.
Por tanto, lo que pretende el Decreto-Ley, 3/2019, de 24 de septiembre, es que se reconozca tal situación de asimilado a fuera de ordenación para poder acceder a los suministros básicos, realizar obras de conservación, y, en definitiva, que se garanticen las condiciones de seguridad, habitabilidad y uso.
Contenido del Decreto-Ley 3/2019, de 24 de Septiembre de La Junta de Andalucía
A lo largo de los años se ha intentado zanjar esta problemática mediante la regulación de la materia.
Si bien, esto ha producido una dispersión normativa que la Junta de Andalucía intenta solventar mediante este Decreto-Ley.
El contenido de la norma pretende regular el régimen al que deben estar sometidas estas viviendas, independientemente de la clase de suelo donde estén ubicadas, así como de su forma de implantación.
Se introduce la posibilidad de formular Planes Especiales para la adecuación ambiental y territorial, ya se encuentre prevista o no su transformación mediante planes generales o territoriales.
Por tanto, no se tratará de una modificación de la clasificación del suelo, sino simplemente permitir a estas edificaciones el acceso a los servicios básicos, así como la posibilidad de ejecución de obras de conservación y reforma.
Una vez se hayan ejecutado tales planes, habiendo recibido las correspondientes obras, podrán ser legalizadas.
El cambio más significativo es que se regula la necesidad de licencia municipal para el acceso al Registro de la Propiedad de cualquier segregación en suelo no urbanizable.
Además, se tipifica como infracción la publicidad en la red de procesos parcelatorios ilegales, la ejecución de acometidas a los suministros básicos sin autorización, y la emisión de certificados técnicos de antigüedad con información falsa.
Problemática actual
El Gobierno de la Nación presentó un conflicto de competencias porque considera que afecta a la Ley de Costas.
Concretamente indican discrepancias en un total de 10 artículos.
Habrá que estar a los acontecimientos para ver si llegan a un acuerdo al respecto, si bien, por ahora, el Decreto-ley sigue vigente.
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