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La usucapión de bienes inmuebles supone una forma de adquisición de la propiedad de bienes inmuebles por el transcurso del tiempo, además del cumplimiento de otras cuestiones determinadas por ley, para que ésta pueda darse.
En este post, te cuento más detalles.
¿Qué es la usucapión y dónde se regula?
Se puede decir que la usucapión es la manera de adquirir una propiedad de bienes por prescripción, pudiendo adquirir cualquier bien objeto de comercio, excepto los bienes hurtados o robados por quienes los robaron o los cómplices, durante el periodo de prescripción del delito.
Dicho de otra forma, la usucapión, usucapio o prescripción adquisitiva es una figura jurídica que permite lograr la propiedad de un bien tras su posesión continuada en un periodo de tiempo determinado.
En el ámbito inmobiliario, se trataría de una vivienda, un terreno, local, etc.
Concretamente, la figura de usucapión se encuentra regulada en el artículo 1930 y siguientes del Código Civil (CC).
En artículo 1930 CC, establece:
“Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales. También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean.”
Al tratarse de un derecho real, se puede adquirir el bien tras cumplirse el plazo que se establezca legalmente.
Además, si se acude al artículo 609 CC, se puede valorar lo siguiente:
“La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.”
¿Quién puede adquirir por usucapión?
Puede adquirir por usucapión cualquier persona que pueda adquirir bienes por los restantes modos legítimos.
Requisitos de la usucapión
Para que pueda producirse una usucapión ordinaria, son necesarios los siguientes requisitos:
Posesión
Se trata de actuar como dueño de la cosa públicamente y de manera pacífica e ininterrumpida, implicando que no exista acción alguna por parte del propietario real en reclamación del bien.
En caso de producirse alguna reclamación, o si el bien se toma de forma violenta, no se cumpliría con este requisito de posesión.
Buena fe
La buena fe consiste en que el usucapiente, que es la persona que posee la cosa, no tenga conocimiento de que el bien no es suyo. Por ello, el usucapiente tiene que creer que recibe el bien de su dueño y que es su propietario actual.
Si fuera consciente de que el contrato no era válido o que contenía vicio, entonces no se puede dar la usucapión ordinaria.
Justo título
Lo que significa el justo título, es la existencia de un título o documento que resulte suficiente para transmitir el bien, aunque pueda contener causas de anulabilidad.
Un ejemplo de ello puede ser un contrato de compraventa.
Por otra parte, para la usucapión extraordinaria, también se exigen otros requisitos menos estrictos.
Lo principal es que haya una posesión del bien de manera que cumpla con las características que se han visto anteriormente, pero sin necesidad de buena fe o justo título.
Usucapión en bienes inmuebles
Para la usucapión en bienes inmuebles, también encontramos usucapión ordinaria, en la cual el plazo es de 10 años o de 20 años si el propietario se considera ausente, en caso de existir buena fe y justo título.
Respecto a la usucapión extraordinaria de bienes inmuebles en general, los plazos son mayores, concretamente de 30 años, sin exigir ni justo título ni buena fe.
Por otro lado, en la usucapión de un terreno rústico o terreno urbano o urbanizable, lo importante es cómo se ha desarrollado la posesión del inmueble o información sobre el propietario, como sería su lugar de residencia.
Por ejemplo, situaciones donde se ocupa un terreno que es propiedad de una persona fallecida que no tiene herederos, o que sí tiene herederos, pero éstos se desentienden del bien inmueble.
Particularidades en la usucapión de bienes inmuebles en Cataluña
El Código Civil de Cataluña establece un plazo único de 20 años para la usucapión de bienes inmuebles, sin tener en cuenta la ausencia o no del propietario, ni el justo título ni la buena fe.
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