Juicio por precario: en qué consiste y cómo llevarlo a cabo

juicio por precario

Un desahucio por precario es un proceso judicial. Que se inicia por un propietario frente a la persona a quien tiempo atrás le prestó el inmueble de forma gratuita. Para iniciar este proceso la persona que usa ese bien debe negarse a devolverlo cuando el propietario lo pida.De esta manera, el precario es un concepto jurídico no definido en la ley, pero elaborado por la jurisprudencia. Aunque sus raíces llegan al Derecho Romano, en la actualidad se utiliza para designar a quien está en posesión de un bien o derecho sin ampararse en título legítimo para ello.

Qué es un desalojo por precario

El desahucio por precario es un concepto que tiene que ver con las propiedades inmobiliarias. Cuando una persona habita una propiedad sin contar con un título que le habilite para ello se puede promover la acción de desahucio para desalojarla.

En este sentido conviene analizar el concepto de precario, que incluye:

  1. Ocupaciones con el consentimiento del propietario. En estas situaciones el propietario permite el uso de la vivienda sin haber formalizado ningún contrato. Si analizamos el concepto conforme a su definición jurisprudencial tampoco percibirá una contraprestación por esta cesión de uso. Añadimos algunos ejemplos:
    • Un sobrino se muda a nuestra ciudad para empezar sus estudios universitarios y le dejamos habitar en un piso nuestro sin formalizar ningún contrato.
    • Alquilamos una casa, pero el arrendador no nos hace un contrato y nos cobra en "B".
    • Una herencia no se ha repartido pero uno de los herederos vive en el domicilio habitual del fallecido.
  2. Ocupaciones sin el consentimiento del propietario. En este caso se trata de la clásica okupación, que consiste en que una persona accede a una vivienda y la habita sin el consentimiento (y puede que sin ni siquiera el conocimiento) del propietario.

En definitiva, la diferencia entre un tipo y otro de precario es que en el primer caso se consiente o tolera el uso de la propiedad (en un principio), y el segundo caso no se consiente su uso en ningún momento.

Legitimación activa y pasiva

Legitimación activa:  según la doctrina del Tribunal Supremo ha de apoyarse en el fundamento, de parte del actor, de la posesión de la finca a título de dueños, usufructuario, o cualquier otro derecho a disfrutarla. En consecuencia, se reconoce legitimación activa a quien tiene derecho a poseer una cosa pero que es poseída materialmente por otra persona («ius possidendi«).

Legitimación pasiva: la demanda se dirigirá contra la persona que ocupe el inmueble en precario. Admitiéndose que la demanda pueda dirigirse contra personas desconocidas («ignorados ocupantes»).

Otro requisito imprescindible es la identificación de la finca que se pretende recuperar y aportar el título que acredite por qué se pide la posesión (escrituras de propiedad, derecho de usufructo,…).

¿Cuándo se puede ejercitar la acción de desahucio por precario?

El propietario de un bien ocupado a título de precario puede recuperarlo cuando lo desee. Sin embargo, para ello debe ejercitar la acción de desahucio por precario, ya que la recuperación por vía de hecho está prohibido en nuestro ordenamiento jurídico.

La recuperación por vía de hecho significa que el propietario expulsa al ocupante por sus propios medios. Tales medios suelen ser la violencia, la intimidación o la coacción. Tratándose de conductas tipificadas en el Código Penal, actuar de este modo puede conducirnos a ser condenados por un delito.

Por tanto, si queremos recuperar nuestra propiedad tendremos que ejercitar la acción de desahucio por precario. Mediante la misma tendremos que demostrar a la autoridad judicial que somos los dueños del inmueble ocupado y solicitarle que expulse al ocupante indeseado.

El precarista (el que ocupa el bien) se encuentra en una situación de relativo desamparo, pues aunque tengamos que acudir a juicio para desalojarlo, solo podrá defenderse aportando un título en el que base su derecho para permanecer en la finca. Esto resulta imposible por definición, ya que la característica fundamental del precario es la ausencia de dicho título.

Cómo desalojar una vivienda de un precario

Lo ideal antes de presentar una demanda de desahucio por precario sería contratar un abogado y un procurador. También habría que contactar con los ocupantes y exigirles la devolución de la finca por una vía fehaciente, por ejemplo, mediante burofax.

Si estos no abandonan voluntariamente el inmueble, podremos presentar nuestra demanda de desahucio por precario ante los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde radique la vivienda o terreno. Se presentará siempre que hayan transcurrido 30 días desde la presentación del burofax.

Documentos necesarios

En sede judicial bastará con que demostremos que somos los verdaderos propietarios del inmueble. Aportaremos junto con la demanda el título de propiedad para demostrar que somos titulares. También debemos presentar nuestro requerimiento de devolución de la finca para demostrar que hemos retirado nuestro consentimiento en caso de que hubiéramos permitido la ocupación de la misma.

Procedimiento

La demanda se resolverá en juicio verbal, que es un juicio civil más rápido que el procedimiento ordinario. El artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece por razón de la materia que siempre que se vaya a ejercitar la acción de desahucio por precario habrá de tramitarse por el juicio verbal:

» Art. 250.1.2º LEC: Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

  1. Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.»

El juzgado determinará la fecha para la vista y posteriormente dictará sentencia. Si el demandado no recurre en los siguientes 20 días hábiles deberá abandonar el edificio o terreno, ya que en caso contrario se producirá el lanzamiento.

El lanzamiento es el término utilizado para el desalojo físico del inmueble. Se produce en compañía de una comisión judicial que consigna el estado de conservación del mismo en un acta, para que se pueda reclamar una indemnización si este ha sufrido desperfectos.

Cuánto tarda un desahucio por precario

Un punto de retraso puede ser firmar el apud acta en el juzgado en vez de incorporar un poder general para pleitos. Este poder se consigue en una notaría y solo cuesta unos 50€ o 60 €, se puede ganar un mes de tiempo.

Por otro lado, habrá que estar a la carga de trabajo del juzgado y de la Oficina de notificaciones y embargos que son los encargados de ir a la vivienda el día del lanzamiento.

Como media, podemos estar hablando de entre 4 y 6 meses de plazo para completar el desahucio por precario.

Consideraciones en torno a los desahucios por precario

Una defensa habitual frente a las demandas de desahucio por precario consiste en invocar el artículo 439 LEC. Esta norma determina que no son admisibles las demandas para recobrar la posesión que se interpongan transcurrido un año desde la perturbación o el despojo.

Este artículo no resulta aplicable a los desahucios por precario, sino solamente a las demandas para la tutela sumaria de la posesión reguladas en el art. 250.1.4º LEC. En consecuencia, cabe concluir que el único plazo de prescripción que podría aplicarse es el regulado en los artículos 1959 y 1963 del Código Civil, que en estos casos será de 30 años.

Por otro lado, hay que recordar que el ejercicio de la acción del desahucio por precario no exige más requisito subjetivo que la voluntad de recuperar el bien ocupado.

Finalmente, cabe señalar que la situación de precario podría dar lugar a acciones penales. Así, el 245 del Código Penal tipifica como okupación o usurpación de vivienda el acceso no autorizado al inmueble ajeno, dependiendo de si concurre o no violencia.

Para más información le recomendamos las siguientes tribunas relacionadas: alquiler perpetuo, fiscalidad de los contratos de alquiler con opción a compra...

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