Imputación de Rentas Inmobiliarias Vs Rendimientos de Capital Inmobiliario

Cuando se adquiere un inmueble, bien sea  por donación, herencia, compra-venta, permuta, o cualquier otro negocio jurídico, la primera pregunta sería… ¿y esto como me afecta en mi declaración de la renta?

Según el artículo 85 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, generarán imputación de rentas aquellos inmuebles urbanos que, no siendo vivienda habitual del contribuyente, no generen rendimientos del capital ni estén afectos a actividades económicas. También generará imputación de rentas los inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, no afectos a actividades económicas.

La imputación de rentas considera que, aunque un inmueble permanezca vacío, sin generar rentas, al menos se genera una “renta presunta” en función del valor catastral del inmueble (el 1,1 % anual si el valor catastral ha sido revisado, o del 2% si el valor catastral no ha sido revisado).

Para el caso de que el inmueble se encuentre arrendado, el contribuyente deberá declarar los rendimientos  de capital inmobiliario que les haya generado dicho arrendamiento (art. 21 y siguientes de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Así, en ese caso se informará en la declaración de los siguientes datos: ingresos totales y gastos necesarios para obtener los ingresos, y además este año como novedad se debe identificar el NIF del arrendatario.

Entre los gastos deducibles en los arrendamientos, se podrían incluir:

• Amortizaciones del inmueble (correspondiente al número de días que se hayan generado las rentas que se declararan)
• Amortizaciones del mobiliario que se cede junto con el inmueble
• Gastos de tributos, tasas de basura, seguros
• Gastos de conservación y reparación (no las mejoras)
• Intereses y gastos de financiación
• Servicios y suministros que corran a cargo del propietario o usufructuario
• En general cualquier gasto que se demuestre que sea necesario para la obtención de ingresos.

Con respecto a los gastos de intereses, conservación y reparación, la suma de éstos no puede exceder conjuntamente para cada bien, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. O lo que es lo mismo, este conjunto de gastos no puede hacer el rendimiento negativo para cada inmueble individualmente.

ARRENDAMIENTO A FAMILIARES (art. 24 y 85 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas):

¿Y qué pasa si le alquilo a un familiar el inmueble? En el caso de que a quien le alquile el inmueble sea el cónyuge, o pariente hasta tercer grado, el rendimiento del inmueble en cuestión no puede ser en ningún caso inferior a las rentas que se generarían fruto de aplicar las reglas de la imputación de rentas que se han comentado al inicio de esta publicación. Quiere ello decir, que si alquilamos un inmueble a un familiar, ese arrendamiento como mínimo nos debe generar el mismo rendimiento que incluiríamos si dicho inmueble estuviese vacío.

Pongamos un ejemplo para aclarar los conceptos anteriores:

La SRA. BETA adquirió una segunda residencia en la playa. El primer año, decidió disfrutar ella misma de su nuevo apartamento, por lo que no lo alquiló, pero el segundo año, su hermana le ofreció alquilárselo como vivienda habitual ya que le destinaron a la sede que su empresa tenía en dicho municipio.

En el contrato de arrendamiento de vivienda, se especificó que la hermana se haría cargo de todos los suministros del apartamento, pero que las cuotas de comunidad, seguro obligatorio, impuesto sobre bienes inmuebles, etc, deberían de correr por cuenta de la hermana propietaria, y en atención a ello se fijó una renta mensual de 6.000 € anuales.

¿Qué rendimientos debería incluir la SRA BETA en sus rentas del primer y segundo año, por este apartamento, sabiendo que el valor catastral del mismo es de 50.000 € y que en dicho municipio no se ha revisado el valor?

1) El primer año, la SRA BETA incluirá en su IRPF la imputación de rentas inmobiliarias a razón de (50.000 * 2%) = 1.000 €, ya que lo ha tenido a su disposición durante todo el año.

2) El segundo año, suponemos que el contrato de arrendamiento de vivienda que firmó con su hermana entraba en vigor el mismo 01 de enero. En tal caso se generan rendimientos de capital inmobiliario, que se cuantifican del siguiente modo:

Ingresos: ………………………………………………………………………………..6.000 ,00 €

Gastos:………………………………………………………………………………….- 2.350,00 €

1. IBI: 300,00 €
2. Amortización: 1.000,00 €
3. Seguro de hogar obligatorio: 300,00 €
4. Arreglo de la placa vitrocerámica: 100,00 €
5. Factura del fontanero que reparó la fuga de agua: 150,00 €
6. Amortización anual de los muebles del apartamento: 500,00 €

Rendimiento ……………………………………………………………………………3.650 ,00 €

Reducción arrendamiento vivienda (60 %)………..………..………………2.190,00 €

Rendimiento neto reducido……………………………………………………….1.460,00 €

3) Supongamos ahora que la SRA BETA adquirió el apartamento con un préstamo hipotecario, y que durante el segundo año ha satisfecho 1.200 € de gastos financieros. En ese caso, el cálculo del rendimiento de capital inmobiliario sería el siguiente:

Ingresos: ………………………………………………………………………………..6.000 ,00 €

Gastos:………………………………………………………………………………….- 3.550,00 €

• IBI: 300,00 €
• Amortización: 1.000,00 €
• Seguro de hogar obligatorio: 300,00 €
• Arreglo de la placa vitrocerámica: 100,00 €
• Factura del fontanero que reparó la fuga de agua: 150,00 €
• Amortización anual de los muebles del apartamento: 500,00 €
• Gastos financieros: 1.200,00 €

Rendimiento ……………………………………………………………………………2.450 ,00 €

Reducción arrendamiento vivienda (60 %)………..………..………………1.470,00 €

Rendimiento neto reducido……………………………………….980,00 €(< 1.000,00 €)

Como en este caso el rendimiento neto reducido es inferior a la renta que correspondería imputar en el caso de que el inmueble estuviese a disposición del contribuyente, la SRA BETA deberá declarar el importe mínimo del rendimiento de 1.000,00 €.