Implicaciones fiscales en la compraventa de un local a un promotor

compraventa local - INEAF

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12/11/2013

Como vimos en la tribuna “Problemática fiscal y contable de una compraventa de un bien inmueble”, la compraventa de un bien inmueble, es mucho más compleja de lo que parece, y conlleva unas implicaciones fiscales cuya noción es necesaria, puesto que es un acto bastante recurrente en la vida cotidiana.

En este caso, vamos a centrarnos en la compraventa de un local a un promotor, siendo el comprador empresario,  y las consecuencias fiscales que tiene desde el punto de vista de la planificación, que por enésima vez en mis tribunas quiero resaltar como factor imprescindible en el mundo de la asesoría fiscal.

Empecemos con las peculiaridades que ofrece el IVA

Con efectos a 31 de octubre de 2012, cuando un promotor inmobiliario entrega una vivienda al banco como pago de los préstamos hipotecarios que contrajo con el mismo (dación en pago), dicho promotor no repercutirá IVA por la venta, sino que será el propio banco el que “autorrepercuta” dicho IVA (Inversión del Sujeto Pasivo).

Pues bien, se introduce un fenómeno análogo a la dación en pago de los bancos en la relación empresario – promotor.

Se considerará un supuesto  de inversión del sujeto pasivo la compra de un local nuevo a un promotor inmobiliario con la consecuente autorepercusión del impuesto de manera que se soportará y devengará IVA en dicha compra, anulando el efecto impositivo.

Dicho fenómeno, está restringido a que  debe estar garantizando con un  préstamo hipotecario. Es decir, que el promotor tenga un préstamo vinculado al inmueble.

Una vez cumplido este requisito,  deben de producirse una de las siguientes situaciones, con la obligación formal de documentarlo en la escritura de compraventa  del local.

  1. Que la empresa que compre el local, se subrogue en el préstamo hipotecario.
  2. Que la empresa que compre el local, pague la totalidad del precio en el momento de la compra (con independencia de la financiación por la que haya optado) comprometiéndose el vendedor a cancelar con dicho precio el préstamo garantizado por el local.

La implicación fiscal que conlleva este hecho según qué empresa realice la compra o bien cuál sea la naturaleza de la actividad a la que se afecte el local, dicho efecto tendrá una implicación u otra.

Si la actividad es exenta no nos beneficiaremos puesto que no nos lo podremos deducir, y sin embargo lo devengaríamos por lo que sería un simple cambio de destinatario (el promotor por hacienda).

Si la actividad no está exenta, o es una actividad que constituye sectores diferenciados, devengaremos y soportaremos el IVA, anulando su efecto impositivo en nuestra declaración. De otra forma soportaríamos el IVA, y tendríamos que esperar al año siguiente para cobrar la devolución sí procediera. “Coste de oportunidad del dinero”

En el caso del impuesto sobre sociedades, tenemos varias opciones.

En primer lugar, nos encontramos con el efecto que implica la amortización del local

Hay dos posibilidades en la amortización del bien que se compre.

  1. Si creamos empleo, por el artículo 109 de la Ley de IS, podremos amortizar libremente en la importe que resulte de multiplicar por 120.000 euros la cantidad de plantilla media incrementada (sujeto a mantenimiento de empleo en las condiciones dictadas en el artículo).
  2. Amortización acelerada por el artículo 110 de la Ley de IS, por el simple hecho de comprar elementos nuevos del inmovilizado material (Multiplicar por 2 la cuota de amortización lineal.

Por otro lado, la ley de emprendedores introduce una nueva  deducción  en la cuota íntegra de un 10% sobre el total de beneficios sin incluir el impuesto sobre sociedades que se inviertan en elementos nuevos del inmovilizado material o inversiones inmobiliarias afectos a actividades económicas.

La inversión se entenderá efectuada en la fecha en que se produzca la puesta a disposición de los elementos patrimoniales.

Dicha inversión deberá realizarse en el plazo comprendido entre el inicio del período impositivo en que se obtienen los beneficios objeto de inversión y los dos años posteriores o, excepcionalmente, de acuerdo con un plan especial de inversión aprobado por la Administración tributaria a propuesta del sujeto pasivo.

El problema y dilema a efectos de planificación fiscal es que dicha deducción en la cuota íntegra, es incompatible con la  libertad de amortización, y también lo es con la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios

La opción  de amortización acelerada siempre va a estar ahí. Ahora toca decidir en función de la empresa que sea (si se crea empleo), ver que beneficio fiscal es mejor en el momento de la compraventa  de un local.

Cada empresa y operación es un caso de intenso estudio fiscal, que dependiendo de diferentes factores, será más propicio un beneficio u otro, y el condicionamiento a poder obtener dichas ventajas fiscales es determinante.

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Comentarios

  • MARIA VICTORIA PEREZ (#)
    16/11/18

    Hola,

    Mi duda es que si yo como autonomo compro un local a una empresa y me acojo a IVA para no pagar ITP.

    Al aplicar la inversión del sujeto pasivo en IVA no pago nada de impuesto.

    Pero si dentro de un mes vendo el local tendría que pagar algo. ¿La ley dice algo de que  durante un tiempo  determinado el local no puedo venderlo?

     

    Muchas gracias.

     

    Un saludo.

     

    • Jaime Ávila Pozuelo (#)
      16/11/18

      Buenas Maria Victoria. Este tema tiene muchas implicaciones. En primer lugar te acoges a IVA (renunciando a la exención imagino) porque el le entrega del local es una segunda entrega (valga la redundancia). Este sentido, tributa por IVA y realizas la inversión del sujeto pasivo. Ahora tienes que ver a que actividad afectas dicho local. Si te dedicas a la compraventa, lo tendrás en tus mercancias, si lo dedidas al alquiler lo tendras en inversiones inmobiliarias, y si lo dedicas a cualquier otra actividad figurará como construcción. En función de ello tendrá un tratamiento diferente y hay que analizar segun el caso. No obstante a estos efectos, hay que contar con el período de regularización que un inmueble conlleva (10 años) durante los cuales tendrás que ir regularizando, y en caso de venderlo, deberás realizar la regularización por el tiempo que reste hasta los 10 años. Eso si teniendo en cuenta si estas en prorrata o no. Te dejo un artículo que creo te puede ayudar:
      https://www.ineaf.es/tribuna/deduccion-del-iva-soportado-por-la-adquisicion-de-bienes-de-inversion/

      Un saludo

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