Alquiler de inmuebles: ¿Actividad económica o rentas de capital inmobiliario?

Alquiler de inmuebles - INEAF

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19/03/2013

El arrendamiento de inmuebles, puede llegar a ser un tema controvertido a la hora de calificarlo a efectos de la Declaración del IRPF, ya que dichas rentas pueden encuadrarse como rendimientos de capital inmobiliario, sobre las cuales aplicaremos las reducciones por arrendamiento de vivienda en su caso; o bien se pueden definir como rendimientos de actividades económicas, lo cual permitiría deducirnos una serie de gastos y aplicarnos en su caso reducciones al rendimiento neto que, en el caso de calificar dichas rentas como de capital, no sería posible.

Por tanto, para el caso de arrendamientos de locales, por ejemplo, en que evidentemente no podemos aplicarnos las reducciones del artículo 23.2 LIRPF por arrendamiento de vivienda, resulta más económico poder calificar dichos rendimientos como de actividad económica, ya que podremos considerar una serie de gastos deducibles que de otro modo no podríamos (por ejemplo servicios exteriores de publicidad, gastos de oficina, sueldos y salarios, seguridad social, consumos de explotación, provisiones y cualquier otro gasto considerado como fiscalmente deducible).

 El legislador, en aras a dar claridad en este punto, ha definido en el artículo 27 LIRPF que para considerar rendimientos íntegros de la actividad económica a los provenientes del arrendamiento de inmuebles, se entenderá únicamente así cuando concurran una serie de circunstancias:

  • Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad.
  • Que para la ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
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No obstante, reciente jurisprudencia otorga cierto margen a la consideración estricta de estos requisitos para calificar las rentas como de actividad económica o de rentas inmobiliarias. En concreto, la Resolución del TEAC de 20 de diciembre de 2012, basándose en una Sentencia del Tribunal Supremo del 2 de febrero de 2012 afirma que no basta con la simple existencia formal de dichos requisitos, sino que es necesario que en el local se ejerza efectivamente la gestión de los arrendamientos de inmuebles y que la persona empleada se dedique a la referida gestión. De igual modo, habrá otros casos en que por otros medios se llegue a la conclusión de la existencia de actividad económica, no pudiéndose “reducir la actividad empresarial a la necesidad de tener empleados y local y en base a ello afirmar que como no se tiene no se desarrolla actividad empresarial, no es correcto, ya que la actividad empresarial se define por la actividad que se desarrolla, siendo la existencia de empleados o no un dato a tener en cuenta pero no lo esencial, que consiste en la ordenación de medios para desarrollar una actividad de beneficio” (Sentencia de 28 de octubre de 2010, recurso de casación para unificación de doctrina 218/2006).

En consecuencia, para el caso de que cuente con varios inmuebles alquilados, sepa que puede considerar que ejerce una actividad económica pese a que no cumpla estrictamente los requisitos enumerados en el artículo, aunque también se puede dar el caso de que cumpliendo los requisitos Hacienda considere que dicha estructura formal es excesiva para el número de alquileres que se gestiona, y que igualmente no considere que se trata de actividad económica. Por tanto, hágase con pruebas documentales y hechos que corroboren sus argumentos para poder exponerlos si Hacienda se los reclama alguna vez.  

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Comentarios

  • Charly (#)
    10/06/2013

    En mi opinion este es un tema que desde el punto de vista de la administración no sabe enfocar. Efectivamente como dice Isabel, si se arriendan locales conviene que sea por rendimientos de actividades económicas, y si arrienda viviendas, capital inmobiliario.¿Por que no poner un tope de inmuebles?.Es decir, cuando se tengan mas de 3 inmuebles alquilados, considerelo actividad económica. Sea vivienda o sea local, el contribuyente tributara en la base general sin reducción por alquiler de vivienda. La administración recaudaría mas. Pero claro, un hombre que se dedica a alquilar viviendas, se le esta perjudicando claramente. Estamos ante mismo problema de siempre. No hay subjetividad. Cada caso se deberia estudiar, y para hacer doctrina de esto, se deben abrir mas puertas.Tengo 3 viviendas y 4 locales arrendados, me es mas económico tributar por rendimientos de capital inmobiliario. Pero podria ser mas rentable. Por ello mi propuesta con la esperanza de que algún dia Hacienda me lea, es:¿Por que no considerar una actividad económica el arrendamiento de mas de 3 inmuebles, conservando la reducción del alquiler de viviendas dentro de la actividad económica?

    • Ruben Pinto (#)
      25/07/2013

      Buenas Charly.
      Creo que le estas pidiendo peras al olmo. Pues claro que no hay subjetividad, ni la va haber. Es imposible beneficiar a todo el mundo con un conjunto de normas establecidas que intenten armonizar socialmente el sistema tributario. Aunque  si, la verdad es que si un día hacienda te lee, ojala te haga caso, por que lo que propones seria lo ideal.
      Un saludo

  • Luis González Durán (#)
    28/09/2013

    Hola, me he encontrado este interesante hilo, planteo una cuestion:
    1) Si trabajo por cuenta ajena, y de forma independiente alquilo un local, lo mejoro y subarriendo, o incluso subarriendo partes de este, puedo declararlo como rendimientos de capital inmobiliario, siempre y cuando no tenga local destinado a gestionar estos alquileres, ni trabajadores, no será una actividad económica y por tanto no tendría que darme de alta como autónomo, simplemente declarar las facturas con su correspondiente IRPF e IVA correspondiente.
    ¿estoy en lo cierto?
    2) ¿Y si sigo trabajando por cuenta ajena, y alquilo “muchos” locales y hago lo mismo?

  • ISABEL LLAMAS (#)
    30/09/2013

    Hola Luis, los dos supuestos susceptibles de generar rendimientos de capital inmobiliario son: el arrendamiento de inmuebles (que es el caso más frecuente), y la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos.
    En virtud de lo anterior, constituirían rendimientos o ingresos íntegros de capital inmobiliario, el importe que por todos los conceptos perciba, el propietario del inmueble o su usufructuario, del arrendatario, subarrendatario, adquirente o cesionario. (Ver art. 22 de la LIRPF)
    Por tanto, si usted es un mero arrendatario (no usufructuario), las rentas que perciba por el subarriendo de inmuebles (asegúrese de que esta opción de subarrendar esté permitida en el contrato que haya firmado), se califican como rentas de capital mobiliario siempre que no constituya actividad económica, pero nunca se calificaría como rentas de capital inmobiliario. (Ver art. 25.4.c) LIRPF).
    Hay una consulta de la Dirección General de Tributos, interesante a este respecto y que se podría trasladar a su caso, que dice que ” las rentas derivadas del subarriendo de la vivienda tendrán para los subarrendadores la consideración de rendimientos del capital mobiliario, pudiendo deducir como gasto el importe que satisfaga al arrendador por el arrendamiento” (Ver DGT CV 7-6-12)
    En cualquier caso, tanto si se trata de rentas de capital mobiliario, inmobiliario o actividad económica, deberá considerar las retenciones a cuenta del IRPF e ingresar el IVA aplicable en cada caso, para lo que tendrá que darse de alta en Hacienda para presentar estos modelos de IVA.
    El tema de subarrendar “muchos locales”, ello no le obliga a darse de alta como autónomo y declarar los rendimientos como actividad económica. Es más bien al contrario, si no se cumplen los requisitos que fija el art. 27.2 LIRPF dichos rendimientos no podrían calificarse como de actividad económica (salvo que justificásemos que no cumpliéndose los requisitos se trata de una actividad económica, pero sería una justificación por nuestra parte, no por parte de la Administración).
    Por tanto, en un primer momento, todos los arrendamientos se calificarían como rentas de capital (mobiliario o inmobiliario según el caso), y para poder acceder a considerarlas como actividad económica, se tendrían que cumplir los requisitos del art. 27.2. Puesto que tales rentas tendrían un mejor tratamiento fiscal (en Patrimonio, Sucesiones, Renta) es por lo que la Administración “limita” qué rentas pueden tener tal consideración.

  • ramon (#)
    02/03/2014

    buenas,
    tengo una duda que con la normativa no consigo aclarar:
    en caso de que uno alquilara su casa a una sociedad o empresa, que vaya a usarla para crear un albergue, cómo tributa el arrendador y arrendatario???
     
    gracias

  • ISABEL LLAMAS (#)
    03/03/2014

    Buenos días Ramón:
    Por parte del arrendador (persona física), este arrendamiento podría tributar de dos formas distintas según si se cumplen los requisitos para considerarlo como actividad económica o no.
    El caso general y más sencillo es suponer que únicamente se va a alquiler esta casa, y que el arrendador no cuenta ni con persona empleada a tiempo completo ni con local afecto al ejercicio de la actividad de alquiler, ni se está dado de alta como empresario en Hacienda. En este caso, las facturas que se emitan a la sociedad arrendataria se incluirán en la renta del arrendador como rentas del capital inmobiliario sin más. Debes de tener en cuenta que al no ser un arrendamiento destinado a cubrir la necesidad de vivienda, debes cobrar IVA e ingresarlo en Hacienda mediante el correspondiente modelo trimestral, y además el arrendatario te debe retener a cuenta de tu IRPF.
    El otro supuesto sería que además de este arrendamiento, tengas otros inmuebles arrendados, y que por volumen de arrendamientos, además de los otros requisitos que exige la normativa (art. 27.2 LIRPF), puedas considerar que ejerces una actividad económica de arrendamiento de inmuebles. En este caso, la factura de arrendamiento se debería de declarar dentro del apartado de rentas de actividad económica, y no como rentas de capital inmobiliario. Igualmente esta factura llevaría IVA y retención.
    Por parte del arrendatario, declararía este gasto de arrendamiento como otro gasto más de su actividad, sin ninguna otra especialidad.
    Por tanto, la clave de la tributación en sede del arrendador reside en ver si se cumplen los requisitos que exige el art. 27.2 LIRPF para considerar estas rentas como de actividad económica (también habrá que considerar las consultas tributarias y jurisprudencia que interpreta este artículo), y en caso contrario, por exclusión, se trataría de rentas del capital inmobiliario.
    Espero haberle ayudado, saludos.

  • Mercedes (#)
    04/08/2014

    Hola, en su día compré un piso con mi expareja y al terminar la relación lo pusimos en alquiler por habitaciones. Estoy viendo que es un negocio en auge y que si pudiera alquilar más pisos con el consentimiento de subarriendo podría llegar a ganarme un sueldo mensual. Mi pregunta es si será legal subarrendar por habitaciones sin vivir en el piso y si tendría que darme de alta en autónomos y que impuestos debería pagar. Les agradecería mucho su información, llevo tiempo en paro y veo en este una salida laboral que me gustaría poder hacer de forma legal.

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