Afectación de Inmuebles: Existencias e Inmovilizado Material

Desde un punto de vista fiscal, la afectación de un inmueble supone que dicho activo se va a destinar al ejercicio propio de la actividad de la empresa. Este criterio nos puede servir también si hablamos desde el ámbito contable  pero es cierto que, dependiendo del tipo de actividad, la ubicación de este inmovilizado nos puede generar alguna duda.

El Plan contable define a las existencias como los activos poseídos para ser vendidos en el curso normal de la explotación y al inmovilizado como los activos destinados a servir de forma duradera en las actividades de la empresa. La clasificación por tanto de estos activos va a depender del uso que se le dé en la empresa y en principio parece clara y fácil de determinar.

Sin embargo en las empresas dedicadas a la promoción inmobiliaria es posible que esta función varíe en un momento determinado. Pensemos el caso de una vivienda que formaba parte de una promoción para su venta y que finalmente la sociedad inmobiliaria decide usarla como oficina o el caso de un local que la empresa utiliza como almacén y que posteriormente decide poner a la venta.

Queremos analizar cómo se va a realizar contablemente el paso de un activo a otro en el momento en que se dé el cambio en su función.

Paso de existencias a inmovilizado

Nos centramos  en lo que podemos denominar como afectación de inmuebles, al tratar un activo previamente como existencias para más adelante pasarlo a inmovilizado.

Supongamos una sociedad que se dedica a la compraventa de viviendas. Para ella, las viviendas serán tratadas como existencias por lo que, en principio, los asientos que realizará serán los siguientes:

  • Por la compra de viviendas
 DebeHaber
(600) Compra de viviendasxxxx 
(57) Tesorería xxxx
  • Por la venta de viviendas
 DebeHaber
(57) Tesoreríaxxxx 
(700) Venta de viviendas xxxx
  • Por las viviendas que aun tenga en venta al cierre del ejercicio
 DebeHaber
(300) Viviendas en bloquexxxx 
(610) Variación de existencias de viviendas adquiridas xxxx

Si una vez adquiridas las viviendas, a una de ellas se le da una utilidad distinta a la propia compraventa debemos tener cuidado y pasarla a inmovilizado. Si decidimos alquilar la vivienda, esta deberá considerarse ahora como una inversión inmobiliaria del subgrupo 22 y si decidimos usarla como oficina para nuestra actividad deberá considerarse inmovilizado material del subgrupo 21. Debemos tener cuidado pues si el alquiler se va ofertar con opción de compra, se entenderá que la intención final es venderla por lo que la reclasificación no es necesaria.

Para ver la posible regulación de la reclasificación o afectación que estamos comentando nos debemos ir al ICAC y en concreto a “Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias”

En su quinta norma de valoración dedicada a las inversiones inmobiliarias en el punto 3.4 denominado “Reclasificación de existencias a inversiones inmobiliarias” establece:

“En aquellos casos en que la venta de inmuebles forme parte de la actividad ordinaria de la empresa, los inmuebles que formen parte de las existencias se consideran inversiones inmobiliarias cuando sean objeto de arrendamiento operativo.”

  • El apunte contable por la reclasificación de existencias a inmovilizado será el siguiente:
 DebeHaber
(22) Inversiones inmobiliariasxxxx 
(738) Existencias incorporadas por la empresa al inmovilizado xxxx

La cuenta (738) está prevista solo en las normas de adaptación del PGC a las empresas inmobiliarias.

Al mismo tiempo se deberán dar de baja las viviendas que teníamos anotadas como existencias.

 DebeHaber
(610) Variación de existencias de viviendas adquiridasxxxx 
(300) Viviendas en bloque xxxx

De esta manera la cuenta (300) habrá quedado saldada y aparecerá en nuestro balance la cuenta del subgrupo (22) Como inversión inmobiliaria

En el caso de que las existencias tuvieran dotada una corrección valorativa en la cuenta (393) procedería también a su reclasificación.

 DebeHaber
(393) Deterioro de valor de las existenciasxxxx 
(292) Deterioro de valor de las inversiones inmobiliarias xxxx

Paso de inmovilizado a existencias

Si una sociedad decide poner en venta un inmovilizado y trabaja con el PGC (no con el de pymes) deberá considerarlo como un activo no corriente mantenido para la venta, tal como ya tratamos en una tribuna anterior. Sin embargo, si la sociedad que decide hacerlo es una empresa inmobiliaria, este inmovilizado pasará a formar parte de sus existencias.

De nuevo nos vamos a ir a la Resolución del ICAC antes mencionada al punto 3.2 denominado “reclasificación de inversiones inmobiliarias a existencias” donde establece:

“La reclasificación tendrá lugar cuando la empresa inicie una obra encaminada a producir una transformación sustancial del inmueble con la intención de venderlo. Si se decide enajenar o disponer por otra vía del inmueble, sin llevar a cabo una obra sustancial con carácter previo, el inmueble se seguirá considerando una inversión inmobiliaria. Asimismo, si la entidad inicia una obra sobre una inversión inmobiliaria que no tiene por objeto el cambio de la utilidad o función desempeñada por el activo, no procederá su reclasificación durante la nueva etapa de desarrollo.”

Vemos como exige el llevar a cabo una obra sustancial para poner en venta el inmueble, pues en caso contrario no se cambiaría su estado. Si efectivamente se hace dicha obra debemos de pasar el bien desde el subgrupo 22 al grupo 3

 DebeHaber
(22) Inversion inmobiliaria xxxx
(282) Amortización acumulada de inversión inmobiliariaxxxx 
(609) Transferencia de inmovilizado a existenciasxxxx 

La cuenta (609) está prevista solo en las normas de adaptación del PGC a las empresas inmobiliarias.

Si existiera deterioro de valor del inmovilizado

 DebeHaber
(292) Deterioro de valor de las inversiones inmobiliariasxxxx 
(393) Deterioro de valor de las existencias xxxx

Al cierre del ejercicio debemos hacer el ajuste de existencias, donde incluiremos la vivienda que acaba de pasar al grupo 3 mediante este apunte:

 DebeHaber
(300) Viviendas en bloquexxxx 
(610) Variación de existencias de viviendas adquiridas xxxx

Antes de concluir nos gustaría hacer una observación. La resolución del ICAC solo menciona los posibles cambios de existencias a inmovilizado y viceversa cuando hace referencia a las inversiones inmobiliarias (subgrupo 22) pero no al inmovilizado material (subgrupo 21). Entendemos que como la norma de ambos tipos de inmovilizado realmente es la misma, los asientos antes descritos nos puede servir también.

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