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Retracto
El retracto es un derecho de adquisición preferente. Es decir, se trata de una facultad que tiene el titular del derecho para adquirir una cosa determinada con preferencia a cualquier otra persona a la que su propietario haya decidido venderla.
Los derechos de adquisición preferente, por su parte, son dos: el tanteo y el retracto.
El tanteo se realiza de forma previa a la venta, y, en cambio, el retracto, se puede ejercer una vez que el titular ya ha realizado la venta o enajenación, es decir, a posteriori.
Por su parte, la RAE establece que el retracto es un “derecho que compete a ciertas personas para quedarse, por el tanto de su precio, con la cosa vendida a otro”.
Es posible que el titular del retracto no tenga también el derecho de tanteo, sin embargo, el titular del tanteo siempre va a ser titular del retracto, ya que se presupone que el vendedor ha burlado su derecho de adquisición preferente de tanteo.
Por ejemplo, si el propietario desea vender una vivienda arrendada, debe ofrecerla primero al arrendador, y, si éste no desea comprarla, entonces podrá venderla a una tercera persona.
Cuando se realiza el retracto, el titular de este derecho se coloca en la misma posición que el tercer adquirente, por lo que deben mantenerse las mismas circunstancias y condiciones de la venta o enajenación realizada entre el propietario y la tercera persona.
Encontramos dos tipos de retracto: el retracto convencional y el retracto legal.
Por su parte, el retracto convencional queda regulado en el artículo 1507 y siguientes del Código Civil. En este artículo se establece que: “tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado”.
Por tanto, es una facultad exclusiva que puede otorgarse el vendedor, reservándose el derecho de recuperar la cosa vendida.
El retracto convencional puede durar, según el artículo 1508 del CC “durante los cuatro años siguientes desde la fecha del contrato” en el caso que no exista pacto expreso. En el caso que sí se haya pactado tal extremo, el plazo máximo no podrá superar los diez años.
Por su parte, en lo que respecta al retracto legal, queda regulado en los artículos 1521 y siguientes del Código Civil.
Concretamente, el artículo 1521 del Código Civil establece al respecto que: “es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”.
El plazo para ejercer el retracto legal es de nueve días a partir de la inscripción en el Registro, o bien, desde el momento que se tenga en conocimiento la venta realizada.
Por ello, se puede entender que el titular del retracto, cuando ejerce su derecho, no resuelve la anterior venta realizada entre el comprador y la tercera persona, si no que lo adquiere directamente del comprador.
Por tanto, sería una facultad de opción para que el titular del retracto adquiera el bien en las mismas condiciones en las que se las intentó transmitir el vendedor al adquirente.