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El mercado del alquiler afronta nuevos cambios. El 7 de octubre de 2026 se han publicado en el BOE dos reales decretos-ley que modifican aspectos importantes de la normativa de vivienda en España.
Las medidas afectan a los contratos de alquiler habitual y temporal, las prórrogas, las actualizaciones de renta, la fiscalidad de propietarios e inquilinos, los desahucios y las viviendas de uso turístico.
Conviene distinguir entre ambas normas. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, introduce buena parte de las medidas sobre alquiler y fiscalidad, mientras que el Real Decreto-ley 28/2026 modifica específicamente el régimen de duración y prórroga de determinados contratos de vivienda habitual.
Idea clave: no existe una única fecha de entrada en vigor para todas las medidas. Algunas comienzan a aplicarse el 8 de octubre de 2026, mientras que otras lo harán posteriormente.
¿Qué cambia con las nuevas medidas de vivienda de 2026?
La reforma aborda varios problemas del mercado del alquiler de forma simultánea. Entre otros aspectos, regula con mayor detalle los arrendamientos temporales y por habitaciones, modifica las prórrogas de los contratos de vivienda habitual e introduce nuevos incentivos y obligaciones fiscales.
Estos son los principales cambios que conviene conocer.
El alquiler de temporada deberá tener una causa real y acreditable
Una de las novedades más relevantes afecta a los contratos de arrendamiento temporal.
La nueva regulación define este tipo de alquiler como aquel destinado a cubrir la necesidad de vivienda de una persona que se encuentra temporalmente desplazada de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable.
No basta, por tanto, con establecer una duración determinada en el contrato para que un arrendamiento pueda considerarse temporal.
Como regla general, su duración debe ser superior a 31 días y no exceder de doce meses. Puede prolongarse cuando la causa que justifica la temporalidad continúe existiendo.
Ejemplo: una persona que se traslada durante unos meses a otra ciudad por motivos laborales puede justificar un alquiler temporal. Firmar simplemente un contrato de nueve meses, sin que exista una causa temporal real, no determina por sí solo esta naturaleza.
¿Cuándo puede un alquiler temporal considerarse vivienda habitual?
La norma fija varios supuestos relevantes.
Cuando el alquiler temporal supere los doce meses sin que exista una justificación para mantener esa temporalidad, o cuando se sucedan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero de ellos podrá quedar sujeto al régimen del arrendamiento de vivienda habitual.
Esto supone aplicar las garantías y reglas previstas para los contratos de vivienda habitual, incluidas las relativas a su duración y prórroga.
Los contratos temporales celebrados antes de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026 mantienen, en principio, el régimen jurídico que tenían hasta que finalice el plazo pactado. Si posteriormente se renuevan, quedarán sujetos a la nueva regulación.
Nuevos límites para el alquiler por habitaciones
La reforma también regula expresamente el alquiler de habitaciones o estancias.
Cuando existan varios contratos parciales sobre una misma vivienda, la suma de las rentas que estén vigentes simultáneamente no podrá superar la renta correspondiente al alquiler de la vivienda completa.
Además, si el inmueble está situado en una zona de mercado residencial tensionado, deberán respetarse las limitaciones de renta aplicables en ese territorio.
La actualización del alquiler queda limitada hasta finales de 2027
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce también una limitación extraordinaria para determinadas actualizaciones anuales de renta que se produzcan desde su entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2027.
Cuando la renta sea superior al límite máximo que resulte aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procederá ningún incremento.
En los restantes casos, propietario e inquilino pueden negociar la actualización. Si no alcanzan un nuevo acuerdo, el incremento no podrá superar el 2%.
Conviene distinguir esta medida extraordinaria del régimen general de actualización previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. La renta solo puede actualizarse si existe un pacto que lo permita y, con carácter general, el incremento queda sujeto a los límites previstos legalmente.
Prórroga extraordinaria de hasta dos años para algunos contratos
Determinados contratos de vivienda habitual podrán beneficiarse de una prórroga extraordinaria por periodos anuales y hasta un máximo de dos años.
Para ello deben cumplirse las condiciones establecidas en la norma. Entre otros requisitos, el arrendatario debe encontrarse al corriente de pago y haber pagado mensualmente el alquiler durante los ocho meses anteriores.
La solicitud deberá ser aceptada por el propietario salvo que concurra alguna de las excepciones previstas, por ejemplo, que ambas partes acuerden otras condiciones, firmen un nuevo contrato o que el arrendador necesite la vivienda en los supuestos legalmente contemplados.
Los contratos podrán prorrogarse por otros cinco o siete años
El segundo gran cambio llega con el Real Decreto-ley 28/2026, que modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Una vez transcurridos como mínimo cinco años de contrato, o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica, el contrato podrá prorrogarse por periodos sucesivos de la misma duración si ninguna de las partes comunica su voluntad de finalizarlo.
Esto supone sustituir el anterior sistema de prórrogas tácitas anuales por periodos más largos de estabilidad contractual.
También cambia el plazo de preaviso del propietario. Si quiere evitar la renovación, deberá comunicarlo con una antelación mínima de seis meses. El plazo correspondiente al arrendatario continúa siendo de dos meses.
Importante: este nuevo régimen entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 y cuenta con reglas transitorias. Por ello, debe comprobarse cuándo vence el contrato y cuándo se comunicó, en su caso, la voluntad de no renovarlo.
Nuevas medidas frente a determinados desahucios
La reforma también amplía la protección de personas en situación de vulnerabilidad económica.
Hasta el 31 de diciembre de 2030 se establece un régimen de suspensión para determinados procedimientos de desahucio cuando exista vulnerabilidad y no se disponga de una alternativa habitacional.
Además, en determinados procedimientos por falta de pago, la Administración competente tendrá un plazo máximo de dos meses para proporcionar una alternativa habitacional o abonar o consignar las cantidades adeudadas, junto con las costas correspondientes.
Durante ese periodo se suspende el procedimiento.
Si transcurren los dos meses sin que exista alternativa habitacional ni se haya realizado el pago íntegro, la norma prevé determinados supuestos en los que la Administración queda subrogada en la posición deudora del arrendatario y se mantiene el contrato mientras continúe la vulnerabilidad, hasta su expiración.
Nueva deducción estatal en el IRPF por alquiler de vivienda habitual
Las medidas también incluyen cambios fiscales relevantes para los inquilinos.
Se introduce una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales.
La deducción será del 10% de las cantidades satisfechas por el alquiler.
Cuando la base imponible sea igual o inferior a 23.007,20 euros, la base máxima de la deducción será de 11.630 euros anuales. Entre 23.007,20 y 33.007,20 euros, esta base máxima se reduce progresivamente.
Las modificaciones fiscales correspondientes a este bloque están previstas con efectos desde el 1 de enero de 2027.
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Cambian las reducciones en el IRPF para los propietarios
También se modifica el tratamiento fiscal de determinados rendimientos obtenidos por el alquiler de vivienda.
La norma establece diferentes porcentajes de reducción del rendimiento neto positivo dependiendo de las circunstancias del arrendamiento.
En determinados contratos de propietarios que no tengan la consideración de grandes tenedores, las reducciones pueden alcanzar porcentajes elevados cuando el precio del alquiler se sitúe por debajo del límite establecido por el sistema de índices de referencia, el inmueble se encuentre en una zona tensionada, el arrendatario tenga entre 18 y 35 años o la vivienda se destine a alquiler social.
También se contemplan incentivos específicos para viviendas rehabilitadas y para determinados contratos que se mantengan mediante prórroga. Los porcentajes y requisitos varían según cada supuesto, por lo que no puede aplicarse una reducción fiscal de forma automática únicamente por rebajar el alquiler.
El alquiler turístico de hasta 30 noches tendrá cambios en el IVA
Otra de las novedades afecta al tratamiento fiscal de los alquileres de corta duración.
Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuya duración para un mismo arrendatario no supere las 30 noches pasan a quedar sujetos, en los supuestos previstos por la norma, al tipo reducido del 10% de IVA.
La regulación contempla excepciones, entre ellas determinados supuestos en los que el inmueble constituye la vivienda habitual del arrendador.
Esto obliga a diferenciar correctamente entre un arrendamiento residencial ordinario y determinadas operaciones de alojamiento de corta duración, ya que su tratamiento fiscal puede ser diferente.
Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo en el IBI a viviendas turísticas
La reforma incorpora otra medida fiscal vinculada a las viviendas de uso turístico.
Cuando se encuentren en municipios situados en una zona de mercado residencial tensionado, los ayuntamientos podrán establecer un recargo de hasta el 50% sobre la cuota líquida del IBI.
El porcentaje podrá elevarse:
- Hasta el 100% cuando el titular disponga de dos o más inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico.
- Hasta el 150% cuando sea titular de cuatro o más inmuebles destinados a este uso.
La aplicación no es automática. Cada ayuntamiento deberá regular el recargo mediante su correspondiente ordenanza fiscal.
Se refuerza la identificación de los grandes tenedores
La reforma modifica también la acreditación de la condición de gran tenedor de vivienda.
Con carácter general, se mantiene la referencia a quienes sean titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados destinada a uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
En zonas de mercado residencial tensionado pueden existir particularidades adicionales previstas por la normativa aplicable.
La principal novedad está en el refuerzo de su acreditación mediante certificación del Registro de la Propiedad, facilitando así la comprobación de esta condición en determinados procedimientos.
También cambia la tributación de las SOCIMI
El Real Decreto-ley 29/2026 modifica asimismo el régimen fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).
La norma establece un gravamen especial sobre determinados beneficios no distribuidos y eleva hasta el 25% el gravamen aplicable en algunos supuestos vinculados a rentas procedentes del arrendamiento residencial.
El tratamiento concreto depende de la naturaleza de las rentas, su distribución y del cumplimiento de determinados requisitos, por lo que debe analizarse atendiendo a cada caso.
¿Cuándo entran en vigor las nuevas medidas de vivienda?
Las fechas son especialmente importantes porque no todas las medidas empiezan a aplicarse al mismo tiempo.
| Norma o medida | Fecha |
|---|---|
| Real Decreto-ley 29/2026 | 8 de octubre de 2026, salvo medidas con fecha específica |
| Nuevo régimen de prórrogas del Real Decreto-ley 28/2026 | 15 de noviembre de 2026 |
| Determinadas modificaciones del IRPF | 1 de enero de 2027 |
¿Cómo afectan estas medidas a propietarios e inquilinos?
Para los propietarios, será necesario revisar especialmente los contratos temporales, las actualizaciones de renta, las posibles prórrogas y los requisitos asociados a los incentivos fiscales.
Quienes gestionen viviendas turísticas deberán prestar además atención a las modificaciones fiscales y a las decisiones que puedan adoptar los ayuntamientos respecto al IBI.
Para los inquilinos, la reforma amplía las garantías en ámbitos como los contratos temporales y por habitaciones, la duración de determinados arrendamientos y algunos procedimientos de desahucio. También introduce una nueva deducción estatal por el alquiler de vivienda habitual para quienes cumplan los requisitos.
La incidencia es igualmente relevante para asesores fiscales, gestores inmobiliarios, administradores de fincas y profesionales jurídicos. Un mismo alquiler puede verse condicionado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, la normativa fiscal, la ubicación de la vivienda, la condición del propietario y el uso real del inmueble.
Para el profesional: antes de renovar un contrato, actualizar una renta o aplicar una ventaja fiscal, conviene comprobar qué norma y qué régimen transitorio resultan aplicables. La fecha del contrato puede cambiar sustancialmente la respuesta.
Dos normas y numerosos cambios: revisar cada caso será fundamental
Las medidas aprobadas en octubre de 2026 modifican diferentes piezas de la regulación de vivienda al mismo tiempo. No todas afectan a todos los contratos ni comienzan a aplicarse en la misma fecha.
Por eso, resulta especialmente importante analizar la fecha del contrato, su finalidad, la situación del inmueble y las características de propietario e inquilino antes de determinar qué obligaciones o ventajas fiscales resultan aplicables.
Para quienes trabajan en asesoría, fiscalidad o gestión inmobiliaria, estos cambios refuerzan además la necesidad de mantener actualizados los conocimientos sobre una normativa que combina cada vez más aspectos civiles, fiscales y administrativos.
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