Contabilidad del contrato de arras

En ocasiones el contrato de arras que se firma como paso previo a un futuro contrato de compraventa de un inmueble se suele confundir con un mero anticipo lo que hace que su contabilidad y su fiscalidad no se adecue  a la verdadera naturaleza del contrato.

Un contrato de arras (también se le conoce como señal) es un contrato con carácter privado, es decir, se firma entre dos partes sin necesidad de la intervención de un notario y supone un compromiso de realizar en el futuro un contrato de compraventa de un inmueble.  Aquí  y dependiendo de la garantía que se firme nos podemos encontrar ya una diferencia con respecto a un anticipo, pues este no es más que el pago inicial de un contrato ya realizado y en el de arras el contrato aún no se ha firmado.  En este acuerdo se debe entregar una cantidad de dinero en concepto de señal.

Con respecto al punto que a nosotros nos interesa, que es la contabilidad de este contrato, vamos a ver puede diferir dependiendo del tipo al que nos refiramos. De hecho, se distinguen las siguientes modalidades dentro del contrato de arras.

 

Arras confirmatorias

La denominación “confirmatoria” nos indica que al firmar las arras y hacer la entrega de dinero se “confirma” la compraventa. El dinero entregado se considera parte del precio y ninguna de las partes tendrá derecho a resolver el contrato por ningún motivo de manera unilateral. Si se podrá hacer lógicamente si estuvieran de acuerdo. El dinero entregado se considera como un anticipo a cuenta del precio.

Si el comprador se niega posteriormente a realizar la compra o el vendedor a vender y escriturar, la parte perjudicada tendrá dos opciones:

  1. Exigir a la otra que se cumpla la compraventa ante los tribunales
  2. La resolución de la obligación cobrando a cambio una indemnización por daños y perjuicios superior a las arras firmadas.
  Apuntes contables  

Como hemos comentado la consideración será la de un anticipo por lo que existe obligación de expedir factura con IVA.

  • Por la entidad que cobra las arras
 DebeHaber
(572) Banco c/cxxxx
(437) Anticipos de clientesxxxx
(477) H.P.IVA repercutidoxxxx

 La cuenta de anticipos usada es la (437) y no la (438) (que establece el PGC) pues usamos el plan sectorial de las empresas inmobiliarias.

Al considerarse como un anticipo, la operación es hecho imponible de IVA que hemos reflejado en la cuenta (477)

 
  • Para la entidad que hace el pago
 DebeHaber
(239) Anticipos para inmovilizaciones materialesxxxx
(472) H.P. IVA soportadoxxxx
(572) Banco c/cxxxx
 

Hemos utilizado la cuenta (239) si la sociedad que adquiere el inmueble lo va a contabilizar como inmovilizado. En caso de considerarlo como existencias (si hablamos de una inmobiliaria) deberíamos usar la (408) Anticipos a proveedores.

 

Arras penitenciales o de desistimiento

A diferencia de las anteriores, las arras penitenciales permiten a cualquiera de las dos partes desistir libremente del contrato sin la necesidad de justificarlo con causa alguna. Pensemos el caso en que el comprador sigue viendo opciones de compra y otra le satisface más o el vendedor que finalmente recibe una  oferta mejor por su inmueble.

En este caso el dinero entregado será tratado como una indemnización.

  • Si es el comprador el que finalmente rompe el contrato perderá la cantidad entregada
  • Si es el vendedor el que lo hace deberá devolver al comprador el doble de la cantidad que en su momento recibió como depósito.

 Es importante remarcar que en el contrato de arras debe quedar expresamente anotado si se trata de penitenciales, pues de lo contrario se entiende que son confirmatorias.

  Apuntes contables.  

En la contabilidad de las penitenciales no podemos suponer que se trata de un anticipo ni tampoco serán hecho imponibles del IVA. Su tratamiento será el de una fianza:

 
  • Por la entidad que cobra las arras
 DebeHaber
(572) Banco c/cxxxx
(560) Fianzas recibidas a corto plazo óxxxx
(180) Fianzas recibidas a largo plazoxxxx
 
  • Para la entidad que hace el pago
 DebeHaber
(565) Fianzas constituidas a corto plazoxxxx
(260) Fianzas constituidas a largo plazoxxxx
(572) Banco c/cxxxx
 

Arras penales 

 

En este caso si el que no cumple es el comprador este perderá la cantidad de la que hizo entrega mientras que si es el vendedor deberá devolver el doble de la cantidad que percibió. Pero a diferencia del caso anterior estos pagos no impiden la exigibilidad de la obligación. Es precisamente este último punto o derecho el que nos hace entender que su contabilidad se asemeja más al primer caso (arras confirmatorias) y los apuntes contables deberán ser como la consideración de un anticipo.

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