Dación en pago: una opción para el impago hipotecario

La dación en pago puede ser una opción para aquellas personas que tienen problemas a la hora de pagar su hipoteca. De hecho, es una de las alternativas que “aconseja” el Banco de España y las entidades financieras a sus clientes.

Aunque su regulación viene de muy antiguo, ya en el Código Civil , es cierto que en los últimos años se ha producido más de lo que a muchos les hubiera gustado. Primero la crisis financiera y después la pandemia, aumentaron sus casos hasta cifras nunca antes vistas.

Queremos comentar hoy qué es una dación en pago y cómo debemos registrar contablemente los asientos que produce.

¿Qué es la dación en pago?

La dación en pago es la entrega de algún bien con el objeto de pagar una deuda pendiente. En lugar de pagar la deuda con dinero se va a entregar el bien como pago. Aunque es cierto que puede referirse a cualquier tipo de bien, sin especificar su naturaleza, lo más normal es que se refiera a un bien inmueble.

Si queremos ser más precisos en la definición, podemos acudir al artículo 1175 del Código Civil establece:

“El deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas. Esta cesión, salvo pacto en contrario, sólo libera a aquél de responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos.”

Vemos aquí el problema que ha generado la dación en pago a muchas familias cuando el valor líquido de su casa ha disminuido. En estos casos, la dación en pago no ha sido suficiente para saldar la deuda total, por lo que se han quedado sin casa y aun así deben seguir pagando parte de su deuda.

La dación en pago para personas físicas y jurídicas

Como decimos, el caso más habitual es la dación en pago de un bien inmueble hipotecado. El deudor, cuando no puede pagar las cuotas hipotecarias, entrega la vivienda al banco y de ese modo se extingue la deuda, o al menos parte de la misma.

Aunque nos estamos refiriendo a personas físicas, esto también ocurre en el caso de sociedades.  Es posible que, en momentos deficitarios, no tengan mas remedio que llegar a un acuerdo con su entidad financiera para cancelar una hipoteca entregando el inmueble objeto de dicha deuda.

Nuestro comentario contable se refiere a este tipo de operaciones en las sociedades.

 Regulación contable de la dación en pago

La regulación contable de la dación en pago la encontramos en dos normativas

a) Resolución del ICAC

La resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias, indica lo siguiente:

“1. Los bienes del inmovilizado cedido en ejecución de una garantía o la dación en pago o para pago de una deuda se darán de baja por su valor en libros, circunstancia que originará la cancelación total o parcial, según proceda, del correspondiente pasivo financiero y, en su caso, el reconocimiento de un resultado.

2. A tal efecto, la diferencia entre el valor razonable del inmovilizado y su valor en libros se calificará como un resultado de la explotación, y la diferencia entre el valor del pasivo que se cancela y el valor razonable del bien como un resultado financiero”

b) Consulta del ICAC

La consulta núm.2 del BOICAC núm. 94 de junio de 2013, indica:

”En el caso de que los activos sobre los que versa la consulta formasen parte del inmovilizado material o de las inversiones inmobiliarias, los ingresos obtenidos no se mostrarían en la cifra de negocios, sino como un resultado procedente de la baja del inmovilizado. En cambio, en el caso de que los inmuebles que se transmiten formasen parte de las existencias de la empresa, al aplicarse por analogía el citado criterio, la empresa debería contabilizar en el importe neto de la cifra de negocios el valor razonable de los activos que se dan de baja.

Caso práctico donde el inmueble esté considerado como inmovilizado material

Supongamos que hace cuatro años adquirimos un inmueble por 100.000 euros, con una vida útil de 10 años, para el que nos conceden una hipoteca de 120.000 euros.

En el momento actual tenemos una deuda por 80.000 euros (por simplificar supongamos que en la cuenta 170) y entregamos el bien para cancelar la deuda, cuando su valor razonable es 50.000 euros.

Según nuestros cálculos podemos entender que si entregamos un bien cuyo valor contable es 60.000 (100.000 coste – 40.000 amortización) tendría una pérdida de 60.000. Como al mismo tiempo cancelo la hipoteca de 80.000, lo que realmente tenemos es un beneficio de 20.000.

Pues bien, la norma dice que ese resultado se divide en:

– La diferencia entre el valor razonable del inmovilizado y su valor en libros se calificará como un resultado de la explotación.

• Valor razonable: 50.000
• Valor en libros: 60.000
• Diferencia: 10.000 …………..(671) Pérdidas procedentes del inmovilizado

 – La diferencia entre el valor del pasivo que se cancela y el valor razonable del bien como un resultado financiero.

• Valor del pasivo que se cancela: 80.000
• Valor razonable: 50.000
• Diferencia: 30.000 (769) Otros ingresos financieros

Caso donde el inmueble esté considerado como existencias

Una sociedad que tiene unos inmuebles por un valor contable de 350.000 euros registrados como existencias. La deuda pendiente de pago sobre los mismos en estos momentos asciende a 400.000 euros El valor razonable asignado al inmueble asciende a 300.000 euros

Vemos como hemos anotado en la cifra de negocios (cuenta 700) el valor razonable de los activos que se dan de baja.