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Nuda propiedad
Cuando una persona posee el derecho de propiedad sobre algun bien pero no puede hacer uso, se dice que tiene la nuda propiedad.
La persona que hace el uso y la posesión es la que tiene el derecho de usufructo.
Las personas que tienen muchas propiedades asi como las personas mayores sin herederos que buscan recursos económicos, recurren a la venta de la nuda propiedad de su vivienda pero se reservan el usufructo vitalicio. De esta manera reciben un dinero por su propiedad pero se aseguran poder seguir viviendo en ella de forma vitalicia.
Los fondos de inversiones son los que suelen realizar este tipo de operaciones, donde la esperanza de vida de la persona que se beneficiara del usufructo es la que va a determinar el precio de venta de la nuda propiedad.
La diferencia que existe entre la nuda propiedad y el usufructuario se basa en la capacidad de cada uno para disponer del bien.
En el primer caso, a pesar de ser el dueño del bien, se dice que posee una “propiedad desnuda” porque no goza de ningún privilegio sobre él. El Código Civil recoge los derechos que posee el nudo propietario entre los que destacan:
- Derecho de propiedad
- Derecho a vender la nuda propiedad
- Derecho a hipotecar la nuda propiedad
- Derecho a realizar obras y mejoras
- Derecho a que se le restituya el uso y disfrute una vez terminado el usufructo
Pero también tiene una serie de obligaciones:
- Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias del bien
- Respetar el derecho del usufructuario
- Pago de los tributos e impuestos correspondientes al usufructo
- Abonar la hipoteca de lo usufructuado
- Responder ante el usufructuario
- Hacerse cargo de los gastos de comunidad
Sin embargo, el usufructuario puede gozar del bien hasta que no se produzca la extinción del usufructo en cuyo momento el nudo propietario adquirirá el uso y disfrute del bien.
Esta extinción puede producirse por la muerte del usufructuario o porque se haya cumplido el plazo estipulado. Otra razón es por el cumplimiento de una condición resolutoria que este hubiera establecido en el pacto de usufructo.
Las obligaciones del usufructuario son:
- Obligaciones de inventario y fianza antes de tomar posesión de la cosa.
- Diligencia de conservación de las cosas usufructuadas
- Reparación de los gastos ordinarios de las cosas usufructuadas.
- Advertir de la reparación de las cosas extraordinarias.
- Abono de las cargas y las contribuciones que graven los frutos de lo usufructuado.
- Advertir de las perturbaciones del derecho de propiedad, si no se considerará realizados por su culpa.
- Gastos de los pleitos sobre el usufructo
- Deber de entregar al nudo propietario la cosa objeto del usufructo.
El código Civil también recoge los derechos del usufructuario:
- Posesión, goce y disfrute de la cosa.
- Percepción de los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados.
- Disponer de los derechos del usufructo, es decir, puede gozarlo o enajenarlo, siendo el responsable del posible deterioro producido por el adquirente.
- Realizar mejoras siempre que no se altere la forma o sustancia de lo usufructuado.