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Hipoteca de máximo
De entre los tipos de hipotecas que existen en el mercado, el artículo 153 bis, de la Ley Hipotecaria (LH), regula la hipoteca de máximo con la finalidad de garantizar distintas obligaciones a la vez.
La hipoteca de máximo también es conocida como hipoteca global o flotante y, como se ha comentado, tiene por finalidad garantizar varias obligaciones al mismo tiempo, aunque no sea necesario que dichas obligaciones existan al momento de constituir la hipoteca, ni tampoco que se determine el importe que vayan a tener, pero sí que se indique un máximo para la responsabilidad hipotecaria.
En otras palabras, el nombre de este tipo de hipoteca viene porque el importe no está determinado, pero sí el tope hasta el que puede llegar la responsabilidad hipotecaria.
La finalidad de esta figura, aunque también se puede destinar para esto, no es comprar un inmueble sino el garantizar el cumplimiento de varias obligaciones a la vez.
La idea de utilizar esta figura es el ahorro porque disminuye el coste requerido para la constitución de las distintas hipotecas, es decir, con esta hipoteca no va a ser necesario realizar una novación de la hipoteca para incluir, por ejemplo, nuevos inmuebles o solicitar una nueva hipoteca.
Con esta figura se eliminan los costes como, por ejemplo, del estudio de la solvencia del deudor, gastos notariales, de gestión, registrales, fiscales, etc., ya que estos gastos solo van a tener que asumirse una vez por existir una hipoteca garantizando la totalidad de las obligaciones.
A modo de ejemplo, se puede pedir un préstamo para comprar un primer inmueble para un negocio (poniendo este inmueble como garantía) y, a posteriori, solicitar un nuevo préstamo para ampliar el negocio adquiriendo otro inmueble. Pues bien, con esta figura, este segundo préstamo se incluye dentro del primero sin que sea necesario formalizar una segunda hipoteca y que la garantía de ambos préstamos recaiga sobre el primer inmueble.
Hay que destacar que este producto puede ser contratado por cualquier ciudadano, pero está más pensado para ayudar a las PYMES a expandir sus negocios en un plazo corto o medio de tiempo.
Además, la hipoteca de máximo se debe constituir a favor de (Art. 153 bis LH):
· “Las entidades financieras (previstas por ley) en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas”. De entre las entidades financieras previstas se encuentra,
por ejemplo, los bancos, las cajas de ahorro, las cooperativas de crédito o los establecimientos financieros de crédito.
· “Las administraciones públicas titulares de créditos tributarios o de la Seguridad Social, sin necesidad de pacto novatorio de los mismos”.
De entre las ventajas de la hipoteca de máximo se destacan:
· El ahorro de costes por evitar tener que hacer ampliaciones de capital o novaciones hipotecarias.
· La garantía de las operaciones financieras inexistentes por la posibilidad de poder solicitar productos financieros después de su contratación.
· El límite máximo de la responsabilidad hipotecaria.
Entras las desventajas se destacan:
· Que es un producto financiero complejo.
· Que no se recomienda su uso por particulares, aunque la ley no establezca restricciones.