Valoración de inmuebles en el Impuesto sobre el Patrimonio

Valoración de inmuebles - INEAF

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27/09/2018

Según el artículo 10 de la Ley del Impuesto sobre Patrimonio, la valoración de inmuebles, tanto rústicos como urbanos, en la Declaración del Impuesto de Patrimonio, se hace tomando el mayor valor resultante de comparar los tres siguientes:

  • El valor catastral
  • El comprobado por la Administración a efectos de otros tributos
  • El precio, contraprestación o valor de adquisición

La controversia en esta valoración de inmuebles es la interpretación que se le da a esta regla de valoración, es decir, por valor catastral y valor comprobado no parece que haya interpretación posible, queda claro a qué se refiere el artículo ya que son datos concretos.

Sin embargo, respecto a “precio, contraprestación o valor de adquisición” ya no está tan claro y caben interpretaciones, ya que no se dice si se deben considerar como mayor valor los gastos de adquisición, los impuestos, las tasas, etc.

Hasta ahora, cuando consultabas en cualquier manual donde se explicase este término, te decía que es criterio de la Administración considerar que el precio o valor de adquisición es el importe real de ésta y no se deben incluir los impuestos ni gastos a cargo del adquirente. Es decir, no formarían parte del precio o contraprestación ni el IVA o el Impuesto de Transmisiones en su caso, ni gastos de Notaría y Registro. Igualmente, también se prescindiría para obtener el precio o contraprestación de las mejoras y amortizaciones del inmueble.

Como ejemplo de que efectivamente es (o era) criterio de la Administración esta interpretación, en la consulta del Informa con referencia 104854 donde la pregunta era “¿se considera como mayor valor de adquisición los costes repercutidos por el ayuntamiento (contribuciones especiales) por la transformación del terreno de rústico a urbano?”, la respuesta fue “ A efectos del Impuesto sobre el Patrimonio, en el precio, contraprestación o valor de adquisición de los bienes inmuebles no se incluyen los impuestos ni demás gastos a cargo del adquirente, así como tampoco el coste de las mejoras”, y se señalaba como normativa / doctrina el mencionado art. 10 de la Ley 19/1991 y además una Circular Informativa nº 69 (2º semestre) de la DGT de fecha 13 de septiembre de 1994.

También en Consultas Vinculantes de la DGT este era el criterio, por ejemplo en la V 0968-13 se decía que a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio un inmueble adquirido se valoraría por “el precio de adquisición que consta en la escritura notarial de compraventa, sin computar gastos ni tributos inherentes a la transmisión ni el coste de mejoras realizadas con posterioridad en el mismo”.

 Por tanto, parece que el criterio era claro, no había duda y el precio o contraprestación se consideraba tal cual, sin incluir ni más gastos, ni tributos, ni mejoras.

No obstante lo anterior, parece que la Administración está cambiando de criterio y quiere asimilar, para la valoración de inmuebles en el Impuesto sobre el Patrimonio, el concepto de precio de adquisición al que se toma a efectos del  Impuesto sobre la Renta de las personas físicas (en adelante IRPF). A propósito de este cambio de criterio, hemos encontrado  consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos que así lo recogen. Por ejemplo, la V833/2017 de 04 de abril de 2017  dice que:

“a los efectos del Impuesto sobre el Patrimonio, cabe recordar que el artículo 10.Uno de la Ley 19/1991, de 6 de junio,  que regula el tributo, establece que la valoración de inmuebles habrá de hacerse por el que resulte superior de los tres siguientes: el catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de adquisición. Este último, de acuerdo con el artículo 35.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF, es el resultado de añadir al importe real de adquisición el coste de inversiones y mejoras así como gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieren sido satisfechos por el adquirente”.

En el mismo sentido, la Consulta V0961/17 dice:

Por lo que respecta al valor de adquisición en el Impuesto sobre el Patrimonio, incluye los “gastos y tributos inherentes a la transmisión” que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Se trata de gastos y tributos “unidos por su naturaleza o inseparables” a la transmisión como tal, conforme resulta del significado “inherente” según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua. Ejemplo de los primeros serían los gastos de notaría y de los segundos el propio Impuesto de Sucesiones y Donaciones, pero no el préstamo hipotecario formalizado para el pago del propio tributo sucesorio, que, en cuanto tal, no forma parte del valor de adquisición”.

Como podemos comprobar, este tema de asimilar el concepto de precio de adquisición en el Impuesto sobre el Patrimonio a lo dispuesto sobre el mismo a efectos del IRPF no es baladí,  ya que en el caso del IRPF el considerar los gastos, tributos y mejoras como mayor importe del precio de adquisición, beneficia al contribuyente, en tanto la ganancia patrimonial que se genera con la transmisión de los inmuebles será tanto menor cuanto más gastos pueda incluir. Sin embargo, en el Impuesto sobre el Patrimonio, el considerar estos gastos, tributos y mejoras como mayor importe del precio de adquisición tiene un efecto contrario, es decir, en perjuicio del contribuyente puesto que su patrimonio tendrá un mayor valor y proporcionalmente la tributación por este impuesto también será mayor.

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