¿Qué impuestos tengo que pagar si vendo mi vivienda?
¿Qué tengo que pagar si vendo una casa? Esta pregunta es muy frecuente en personas que tienen la intención de vender una vivienda. Y la respuesta, en cuanto a los impuestos, debe ser tenida muy en cuenta, ya que el coste fiscal a asumir puede ser importante.
En el presente artículo, analizaremos los dos impuestos que “acompañan” al transmitente/vendedor de un bien inmueble: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, también conocido como “plusvalía municipal”). Un resumen de tales figuras impositivas, en relación a la venta de un inmueble, es la siguiente:
- IRPF: por la posible ganancia patrimonial que se ponga de manifiesto en la transmisión, calculada por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición (además tener en cuenta las inversiones, mejoras, amortizaciones, así como los gastos y tributos inherentes a las operaciones). Es posible que la diferencia dé como resultado una pérdida patrimonial, que no tributará.
- IIVTNU: impuesto municipal, de carácter potestativo, gestionado por tanto por cada municipio con cierta libertad. La base imponible se calcula en función del valor catastral del terreno del bien y del tiempo transcurrido en poder del vendedor, con independencia de otros datos.
A continuación, expondremos, con un ejemplo práctico, el coste fiscal de una operación de venta inmobiliaria con los siguientes datos:
Rafael, que tiene 45 años en la actualidad, adquirió una vivienda en un barrio del centro de Madrid, en el mes de enero del año 2002, por un importe de 120.000 euros. En aquel momento, tuvo que pagar un 7% de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (8.400 euros) y otros gastos por importe de 600 euros relacionados con la compraventa en escritura pública. Posteriormente, en el año 2008 realizó mejoras en la vivienda mediante las cuales sustituyó puertas y ventanas, por importe de 3.900 euros.
Tal vivienda, en la que ha residido durante todo este tiempo, va a ser vendida en marzo del año 2020, estando Rafael interesado en conocer qué impuestos tiene que pagar al vender su casa. El precio de venta previsto es de 220.000 euros. La inmobiliaria le cobrará 5.000 euros por la intermediación y gestión de la venta. El valor catastral de la vivienda es de 85.000 euros, siendo el valor catastral del terreno de 50.000 euros.
IIVTNU o plusvalía municipal:
En primer lugar, calcularemos el coste de la llamada plusvalía municipal, dado que este impuesto podrá reducir la ganancia patrimonial puesta de manifiesto en el IRPF.
Para ello, hay que acudir a la Ordenanza Fiscal que el municipio (en nuestro ejemplo, Madrid) tenga publicada. La encontramos aquí:
En este caso, el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión sirve de base para liquidar el impuesto (los importes del valor catastral pueden encontrarse en un recibo de IBI por ejemplo).
- Valor del terreno: 50.000 euros
- Número de años desde la adquisición: 18
- Porcentaje incremento: 54% (según la Ordenanza Fiscal de Madrid, en función de los años desde la adquisición)
- Base imponible: 27.000 euros (50.000 x 54%)
- Tipo de gravamen: 29%
- Cuota tributaria: 7.830 euros
¿Y si la transmisión de marzo de 2020 se realizara por 110.000 euros en lugar de por 220.000 euros? En este caso, existiendo una pérdida patrimonial, sería defendible no tributar, según la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, que en sentencias dictadas en los años 2017 y 2018 declaraba inconstitucional el impuesto para aquellas transmisiones en las que no existía beneficio para el vendedor (por la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición).
IRPF:
La venta de la vivienda en marzo de 2020 genera una ganancia patrimonial para el transmitente.
- Importe de la transmisión: 220.000 euros
- Gastos y tributos inherentes a la transmisión: 5.000 euros (inmobiliaria) y 7.830 euros (IIVTNU)
- VALOR DE TRANSMISIÓN: 207.170 euros (220.000 – 5.000 – 7.830)
Por otro lado;
- Importe de la adquisición: 120.000 euros
- Inversiones y mejoras: 3.900 euros (puertas y ventanas)
- Gastos y tributos inherentes a la adquisición: 8.400 euros (ITP) y 600 euros (otros)
- VALOR DE ADQUISICIÓN: 132.900 euros (120.000 + 3.900 + 8.400 + 600)
- GANANCIA PATRIMONIAL: 74.270 euros
Dado que las ganancias patrimoniales tributan en la base del ahorro, a dicha ganancia se aplicará la escala siguiente: 19% por los primeros 6.000 euros, el 21% por los siguientes 44.000 euros, y el 23% a partir de 50.000 euros.
- Cuota tributaria: 15.962,10 euros (aproximadamente un 21,49% de la ganancia)
Por tanto, Reafael tendrá un coste fiscal de 7.830 euros por el IIVTNU (la “plusvalía municipal”) y de 15.962,10 euros en el IRPF.
¿Y si Alfonso utiliza los 220.000 euros obtenidos en la venta para adquirir una nueva vivienda? En este caso, la ganancia patrimonial en IRPF quedará exenta, dado que se produciría un supuesto de reinversión de vivienda habitual, en la medida en que cumpla todos los requisitos para ello.
¿Y si Alfonso, en lugar de tener 40 años en el momento de la venta, tuviera 70 años? En este caso, la ganancia patrimonial en IRPF también está exenta, en virtud del artículo 33.4.b de la Ley 35/2006 del IRPF (venta de vivienda habitual por mayores de 65 años).