El proyecto de Ley aprobado por el Consejo de ministros el pasado 1 de febrero de 2022 sobre la Ley por el Derecho a la Vivienda sigue en tramitación parlamentaria.
La previsión es que esta Ley por el Derecho a la Vivienda vea la luz en este 2023. Pero para ello debe mediar el acuerdo entre el PSOE y, al menos, sus socios de gobierno.
Aunque las noticas recientes indican que hay avances en las negociaciones con Unidas Podemos siguen existiendo cuestiones controvertidas como la regulación de los alquileres o las competencias autonómicas.
Son estos principalmente los asuntos que también deberán negociarse con ERC y EH Bidlu.
El Consejo General del Poder Judicial también se ha pronunciado en su informe sobre el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda manifestando algunas discrepancias.
¿Supone una intromisión en las competencias autonómicas esta regulación en la Ley por el Derecho a la Vivienda?
El Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda recoge en su exposición de motivos una amplia argumentación en relación a esta cuestión.
Incide especialmente en la importancia de la Sentencia del Tribunal Constitucional 152/1988, de 20 de julio, que junto a otras posteriores:
Amparó la competencia estatal para aprobar los planes de vivienda, fundamentalmente con base en el artículo 149.1.13ª de la Constitución Española (CE), que atribuye al Estado la competencia relativa a la planificación general de la actividad económica, en concreto el establecimiento de bases y coordinación de esta planificación.
Otro argumento de base es el título competencias que exige el artículo 149.1.1ª CE para regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales.
En este caso, en relación con el derecho de propiedad de la vivienda, pero también con el ejercicio del derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada e incluso con los derechos a la intimidad y la inviolabilidad del domicilio, puesto que la vivienda habitual es donde la inmensa mayoría de las personas tienen su domicilio y ejercen la intimidad de su vida personal y familiar.
Por otra parte, las competencias estatales en materia de legislación civil y mercantil, todo ello en relación a los contratos vinculados al acceso a la vivienda.
En el mismo sentido, en relación a las bases de ordenación del crédito, banca y seguros.
Objetivos perseguidos por la Ley por el Derecho a la Vivienda
Establecidos en la propia exposición de motivos del Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, son los siguientes:
- “Establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de los asociados a la propiedad de vivienda, aplicable a todo el territorio nacional.
- Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles.
- Dotar de instrumentos efectivos para asegurar la funcionalidad, la seguridad y la habitabilidad de las viviendas, garantizando así la dignidad y la salud de las personas que las habitan.
- Definir los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda, con objeto de favorecer el ejercicio del derecho constitucional en todo el territorio.
- Regular el régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda, asegurando su desarrollo, protección y eficiencia para atender a aquellos sectores de la población con mayores dificultades de acceso.
- Favorecer el desarrollo de tipologías de vivienda adecuadas a las diferentes formas de convivencia y de habitación, favoreciendo la adaptación a las dinámicas y actuales exigencias de los hogares.
- Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso”.
¿Qué medidas se recogen en el Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda?
De entre las medidas que se recogen para la futura Ley por el Derecho a la Vivienda, destacamos las siguientes:
Prohibición de enajenación del parque público de vivienda social
Será considerado como un patrimonio permanentemente sujeto a protección.
Para ello, el proyecto establece una estricta regulación de los parques públicos que evitará futuras operaciones de venta del parque público de vivienda a fondos de inversión.
Calificación indefinida de la vivienda protegida
Garantizando siempre un periodo mínimo de treinta años.
Fija unas condiciones básicas a nivel estatal y define un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva.
En el resto de los casos fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.
Vivienda asequible incentivada
Se incorpora este concepto como figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo.
Se configura como mecanismo efectivo para incrementar la oferta de vivienda a precios asequibles, favoreciendo la participación del sector privado y del tercer sector a través de la instrumentación de beneficios de carácter urbanístico y fiscal, entre otros.
Vivienda digna y adecuada
Refuerza las previsiones del artículo 47 de la Constitución Española incorporando al concepto cuestiones como la habitabilidad, accesibilidad, eficiencia energética, utilización de energías renovables o acceso a redes de suministros básicos, para responder a las necesidades de residencia de los hogares en condiciones asequibles.
Función social de los derechos y deberes asociados a la propiedad de una vivienda
Se configura un nuevo marco jurídico del derecho a la vivienda que prevé un conjunto de derechos y deberes de carácter general y un estatuto de derechos y deberes asociados a la propiedad de vivienda.
Declaración de zonas de mercado residencial tensionado
Se prevé un procedimiento de declaración basado en criterios objetivos que determinará la aplicación de diferentes medidas encaminadas a equilibrar y minorar los precios del alquiler en tales zonas, por medio del cual las administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado.
Concepto de gran tenedor y zonas de mercado tensionado
Se define el gran tenedor en el artículo 3 k):
“Gran tenedor: La persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.”
No existe una definición en este anteproyecto de Ley de zonas de mercado tensionado, pero podemos, partiendo de la exposición de motivos podemos pensar que:
“Se trata de aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, estableciéndose unas reglas procedimentales para su declaración a los efectos de la legislación estatal“.
Bajada del precio del alquiler
Para ello se propone la revisión del marco fiscal, presupuestario, o de gestión patrimonial, y de regulación en áreas declaradas como de mercado residencial tensionado.
Esta regulación de los precios del alquiler será competencia de las comunidades autónomas para las zonas consideradas tensionadas y en los nuevos contratos.
Se pretende:
- Incorporar más viviendas al mercado del alquiler como vivienda habitual en estas zonas, para equilibrar el mercado.
- Contener y reducir la renta, impidiendo los incrementos abusivos e incentivando bajadas en el alquiler a través de un tratamiento fiscalmente favorable.
Incentivos fiscales
IRPF
Estos incentivos, de acuerdo con las previsiones de la disposición final segunda, serán aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.
“Se establece una mejora de la regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la actual reducción del 60 % en el rendimiento neto del alquiler de vivienda, estableciendo que:
En los nuevos contratos de arrendamiento, el porcentaje de reducción será del 50 %, que podrá incrementarse hasta el 90 %, en el caso de que se firmen nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado con una reducción de al menos un 5 % sobre el contrato anterior.
Esta reducción podrá alcanzar el 70 % cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas.
O bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
Y, podrá alcanzar una reducción del 60 % sobre el rendimiento neto cuando se hubiesen efectuado obras de rehabilitación en los dos años anteriores.”
IBI
En la disposición final tercera se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles a:
- Viviendas vacías durante más de dos años
- Con un mínimo de cuatro viviendas por propietario
Salvo causas justificadas de desocupación temporal.
Asimismo, se establece una modulación del recargo, actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI.
Podrá alcanzar el 150 % en función de:
- El tiempo de desocupación.
- El número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.
Procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad
Se prevé la modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, para:
- La eliminación de la necesidad de consentimiento del interesado en el traslado a las Administraciones públicas competentes para comprobar su situación de vulnerabilidad en procedimientos de desahucio.
- Ampliación del ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad.
- Se establece un sistema de decisión por el tribunal previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, fijando un plazo de suspensión en dos meses para las personas físicas y cuatro meses para las personas jurídicas, incrementando los actuales plazos de uno y tres meses, respectivamente.
- Se establecen unos concretos parámetros de vulnerabilidad económica basados en criterios de carácter objetivo.
Ocupaciones de viviendas que se tramiten en vía penal
En el caso de ocupaciones de viviendas que hayan de sustanciarse en vía penal, se establece a través de una nueva disposición adicional que los Juzgados darán traslado de la situación a las Administraciones Públicas competentes, para la protección de personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad.