En este articulo analizaremos una de las medidas del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, publicado el 1 de abril de 2020. La Sección 1ª del Capítulo I de este RD-ley regula diversas “Medidas de apoyo a los trabajadores, consumidores, familias y colectivos vulnerables”, y los artículos 3 a 9 establecen “medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19, desde este artículo y hasta el artículo 9, ambos incluidos.”
Se trata, por tanto, de normas sobre la moratoria de la deuda arrendaticia, exclusivamente para el arrendamiento de viviendas habituales. Esta medida tiene “fecha de caducidad”, puesto que, como veremos, los arrendatarios pueden solicitar la moratoria entre el 2 de abril y el 2 de mayo de 2020.
Moratoria en el Arrendamiento de la Vivienda Habitual
Los requisitos de la moratoria en el arrendamiento de la vivienda habitual dependen de la condición del arrendador: El Real Decreto-ley distingue entre las empresas o entidades públicas de vivienda y los “grandes tenedores” – todos ellos sujetos a una regulación más favorable a las personas arrendatarias en situación de vulnerabilidad – y los demás (los “pequeños propietarios”, en los términos de la Exposición de Motivos del RD-ley). Veremos a continuación los aspectos más importantes para comprender la medida.
Calificación del arrendador
El Real Decreto-ley distingue entre dos grupos de arrendadores (artículos 4 y 8):
- “Empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor” (artículo 4)
Para el RD-ley, un “gran tenedor” es una persona física o jurídica que sea “titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2”.
- Pequeños propietarios (artículo 8)
El RD-ley no contiene una definición positiva de los “pequeños propietarios” (término utilizado en la Exposición de Motivos). Según el artículo 8, se trata de una persona arrendadora que “no sea ninguna de las comprendidas en el artículo 4”.
La moratoria de la renta en el arrendamiento de vivienda habitual a un “gran tenedor”
Según el artículo 4 RD-ley hay que diferenciar las dos siguientes situaciones:
- Si existe acuerdo previo entre las partes
En caso de existir acuerdo previo entre las partes, prevalece éste (y la persona arrendataria no tendrá, por tanto, acceso a la “línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios”, regulada en el artículo 9), ver art. 4.1 in fine: “… siempre que (el aplazamiento o la condonación) no se hubiera conseguido ya con carácter previo por acuerdo entre ambas partes.”
- Si no existe acuerdo previo entre las partes
En este caso, el arrendatario podrá solicitar el aplazamiento (moratoria) de las cuotas de alquiler, desde el 2 de abril hasta el 2 de mayo de 2020 (plazo de solicitud). La solicitud debe ir acompañada de una serie de documentación justificativa (arts. 5, 6, 7 RD 11/2020).
En el plazo de 7 días laborables, el “gran tenedor” podrá optar (mediante comunicación al arrendatario), entre:
– o bien, reducir el alquiler en un 50%, durante el período que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes (según la situación de vulnerabilidad del arrendatario), con un máximo total de 4 meses.
– o bien, una moratoria en el pago de la renta. Este aplazamiento se aplicará de forma automática a las mensualidades afectadas por el Estado de alarma y a las mensualidades siguientes (prorrogables una a una, según la situación de vulnerabilidad del arrendatario), con un máximo total de 4 meses. – La renta cubierta por dicha moratoria se aplazará mediante el fraccionamiento del pago durante al menos 3 años, contados desde la mensualidad siguiente al plazo máximo o a partir del momento en el que se supere la situación de vulnerabilidad (pero siempre dentro del plazo de vigencia del contrato, incluidas sus prórrogas). El aplazamiento no conlleva penalización ni intereses (el RD-ley dice que “las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses”, sin bien resulta evidente que no se trata de una devolución sino, lógicamente, de un pago originario). A los efectos de la moratoria debemos diferenciar dos aspectos :
¿Qué mensualidades podrán ser objeto de aplazamiento? Las generadas durante la vigencia del Estado de alarma y – como máximo – las cuatro siguientes (en función de la vulnerabilidad del arrendatario).
¿En qué plazo debe pagar el arrendatario las mensualidades? En un plazo de al menos tres años (o hasta la terminación del contrato de arrendamiento, si es inferior).
- Situación de vulnerabilidad
La persona arrendataria interesada en la moratoria debe cumplir los requisitos del artículo 5 RD-ley, es decir, que debe encontrarse en una situación de “vulnerabilidad económica” en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual. Son múltiples los requisitos que prevé el artículo 5, y tan sólo podemos destacar aquí un requisito negativo importante: No se considerará “vulnerable” a la persona arrendataria de una determinada vivienda, si ella o una de las personas que componen la unidad familiar que habita dicha vivienda, sea propietaria o usufructuaria de alguna (otra) vivienda en España.
- Acreditación de las condiciones subjetivas de vulnerabilidad
El artículo 6 del RD-ley regula que el arrendatario debe acreditar su vulnerabilidad económica, mediante la presentación “ante la persona arrendadora” de una serie de documentos (certificado de desempleo, en su caso; certificado de la AEAT acreditativa del cese de la actividad; número de las personas que habitan la vivienda habitual, mediante la aportación del libro de familia o certificado de pareja de hecho; certificado de empadronamiento con una antigüedad no superior a seis meses; declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad permanente para realizar una actividad laboral, en su caso; nota simple del Registro de la Propiedad relativa a todos los miembros de la unidad familiar; declaración responsable).
Pequeños propietarios (art. 8 RD 11/2020)
El pequeño propietario no tiene ninguna obligación de aceptar una moratoria o reducción en el arrendamiento
– Si existe acuerdo entre las partes, prevalece el acuerdo.
– Si no hay acuerdo previo: El arrendatario podrá solicitar el aplazamiento o la condonación total o parcial de la renta (plazo de solicitud: 2 de abril hasta el 2 de mayo de 2020). En este caso, dentro del plazo de 7 días laborables, el arrendador podrá (mediante comunicación al arrendatario):
- Aceptar las condiciones propuestas por el arrendatario (art. 8.2 RD 11/2020)
- Rechazar las condiciones propuestas por el arrendatario, ofreciendo otras condiciones alternativas (art. 8.2 RD 11/2020)
- Rechazar totalmente las propuestas (art. 8.3). En este caso, si el arrendatario cumple los requisitos de vulnerabilidad del art. 5, tendrá acceso al programa de ayudas transitorias de financiación (art. 9 RD 11/2020: línea de avales)
Consideraciones finales
Muchos aspectos del RD-ley 11/2020 no quedaron, en nuestra opinión, redactados con la necesaria claridad, y otros ponen en cuestión si el Gobierno ha contemplado a fondo las implicaciones para los intervinientes. A modo de ejemplo:
- El artículo 9 (línea de avales) hace referencia a “los gastos de vivienda por parte de los hogares que se encuentren en situaciones de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19”, sin remitir a la definición del artículo 5. Parece que el RD-ley utiliza distintos conceptos de vulnerabilidad: En el artículo 5, habla de la “vulnerabilidad económica”, mientras que el artículo 9 habla de la “vulnerabilidad social y económica”, lo cual no es necesariamente lo mismo.
- La moratoria automática no se aplica solamente a los “grandes tenedores”, sino también a las empresas o entidades públicas de viviendas, no quedando claro si la “empresa” debe cumplir también los requisitos del gran tenedor (ser propietario de más de diez inmuebles urbanos o de una superficie construida de más de 1.500 m2), o si basta con el mero hecho de ser una “empresa” (¿qué tipo de empresa?), aunque tuviera pocos inmuebles.
- No queda claro si se requiere la titularidad del 100% del pleno dominio de los inmuebles referidos en el artículo 4 RD-ley, o si para ser un “gran tenedor” es suficiente ser titular (¿del pleno dominio, del usufructo, de la nuda propiedad…?) de un porcentaje mayoritario o minoritario del inmueble. Al menos en el art. 5.3 RD-ley se distingue entre la persona arrendataria “propietaria o usufructuaria”, lo cual parece indicar que el Gobierno considera que el “usufructuario” de un inmueble no es “propietario”, y por tanto podemos concluir que a los efectos del artículo 4 no estarán incluidos los inmuebles tenidos en usufructo (pero sí, posiblemente, de la nuda propiedad, lo cual podría conducir a resultados poco satisfactorios, puesto que el nudo propietario no puede obtener los frutos del inmueble y sin embargo se computaría en la definición del gran tenedor).
- La medida no tiene en cuenta si los inmuebles del gran tenedor se encuentran arrendados (ni tampoco si son “arrendables”, puesto que podría tratarse de inmuebles en estado ruinoso, vacíos), tampoco si los inmuebles son arrendados como vivienda habitual, vacacional, local de negocio…; no tiene en cuenta si el gran tenedor ha adquirido los inmuebles mediante préstamos hipotecarios (puede ser titular de varios inmuebles, pero a la vez puede ser titular de deudas importantes); y por último, parece que entre los diez inmuebles urbanos computa la vivienda habitual del arrendador (sólo se excluyen garajes y trasteros). El RD-ley presume, por tanto, que el mero hecho de ser propietario (¿del pleno dominio, de la nuda propiedad…? – ver arriba) de más de diez inmuebles urbanos o de inmuebles con una superficie construida de más de 1.500m2, supone una cierta riqueza o poder económico, que somete a tal arrendador a una regulación más estricta.
- La medida no regula la forma de solicitar la moratoria y de comunicar la contestación; entendemos que debe tratarse de comunicaciones fehacientes, que permitan – con la debida seguridad jurídica – acreditar la fecha y el contenido tanto de la solicitud como de la comunicación.
Como nota aclaratoria, la medida no hace mención de las posibles modificaciones de los contratos de arrendamiento a través de la cláusula “rebus sic stantibus”, una figura jurisprudencial que permite restablecer el equilibrio económico de las partes contractuales en situaciones muy excepcionales (cambios sobrevenidos y sustanciales de las circunstancias que conforman la base contractual), parecido a la figura de la “Störung der Geschäftsgrundlage” en el § 313 BGB del Código Civil alemán). La aplicación de esta figura se está discutiendo actualmente en relación con los arrendamientos de locales de negocios afectados por el Estado de alarme, abogando muchos autores a su favor.