Problemática contable de los bienes inmuebles en el balance de situación

inmuebles

La distinción entre el inmovilizado material y el inmovilizado intangible está perfectamente definida en el Plan contable y parece que no genera dudas importantes. El PGC define al primero  como elementos de activo tangible, representado por bienes, muebles o inmuebles y al segundo como activos no monetarios sin apariencia física susceptibles de valoración económica.

El problema está en que en muchas ocasiones olvidamos que el inmovilizado material, a la hora de clasificarlo en el balance  puede hacerse en distintas cuentas e incluso en distintas partidas. El caso más interesante puede ser el de los bienes inmuebles que posee la empresa y que, a la hora de ubicarlos en el balance, nos pueden generar dudas como las siguientes:

  • ¿Dónde clasificamos un bien inmueble que necesitamos en nuestra actividad?
  • ¿Se trata de igual manera a un edificio necesario en una actividad productiva que unas oficinas para la administración?
  • ¿El local que no usamos en la actividad sino que tenemos arrendado para conseguir una renta ajena a nuestra producción, donde figurará? ¿Y si el el local no se utiliza en la actividad y tampoco se alquila, simplemente lo tenemos cerrado?
  • ¿Figura en el activo corriente o en el no corriente un inmovilizado que ponemos a la venta y esperamos hacer efectivo en el corto plazo?
  • ¿Y si somos una empresa constructora, los inmuebles figuran en el grupo 2 o en el 3?
  • ¿Este tipo de empresas puede pasar un inmueble desde existencias a inmovilizado?

Vamos a contestar a todas estas dudas con la siguiente exposición donde distinguiremos aquellas empresas que no se dedican a la construcción ni a la promoción inmobiliaria de las que si lo hacen.

El inmovilizado para las empresas que no son inmobiliarias ni constructoras.

El  plan permite clasificar a nuestros inmuebles atendiendo al uso  y destino que se le va a dar dentro de la organización de la empresa.  En lugar de utilizar una sola categoría dentro del balance, el inmovilizado material, vamos  contar con tres posibilidades de ubicación de los mismos bienes inmuebles.

Subgrupo 21. Inmovilizado material:

Se incluyen aquí las cuentas referidas a inmuebles

  • (210) Terrenos y bienes naturales
  • (211) Construcciones

Se refiere a aquellos inmuebles que se poseen para su uso en la producción o suministro de bienes o bien para fines administrativos. Estamos hablando de fábricas, naves comerciales, locales, oficinas.. siempre que se utilicen en la actividad de la empresa.

Dentro del balance los vamos a encontrar en el Activo no Corriente

ACTIVO
A) ACTIVO NO CORRIENTE
II. Inmovilizado material
              (210) Terrenos (211) Construcciones

Subgrupo 22. Inversiones Inmobiliarias

Se refiere a aquellos inmuebles que se poseen para obtener rentas, plusvalías o ambas, en lugar del uso dado a los del grupo 21. Se entiende que los posibles ingresos de estos inmuebles se obtienen de manera independiente a la actividad de la empresa. Nos referimos a pisos, locales, naves que tenemos alquiladas a terceros para conseguir una renta o bien a aquellos que se han adquirido y se tiene “cerrados” esperando un buen momento para venderlos y conseguir una plusvalía. Se supone que aún no están en venta.

Dentro del balance los vamos a encontrar de nuevo en el Activo no Corriente

ACTIVO
A) ACTIVO NO CORRIENTE
III. Inversiones inmobiliarias
              (220) Inversiones en terrenos y bienes naturales (221) Inversiones en construcciones

Los activos del inmovilizado material (subgrupo 21) y de las inversiones inmobiliarias (subgrupo 22) van a compartir la misma norma de registro y valoración del PGC por lo que el paso de uno a otros puede hacerse de manera inmediata, dándolos de baja de un grupo y pasándolo al otros, en el momento en que se cambie de utilidad al inmueble.

Subgrupo 58 Activos no corrientes mantenidos para la venta

Antes de nada advertir que este subgrupo solo está en el Plan General Contable pero no en el plan para pymes.

Se van a incluir aquí a nuestros inmuebles cuya recuperación se espera realizar a través de su venta, en lugar de por su uso continuado.

En este sentido (siempre que no usemos el plan contable para pymes) si uno de nuestros inmuebles lo ponemos en venta, debemos de darlo de baja del grupo 21 ó 22 en el que estuviera clasificado y pasarlo al 58. En este caso, el paso no es tan sencillo y debemos basarnos en la norma 7ª de Registro y Valoración del PGC.

En su momento dedicamos algunas tribunas “Activos no corrientes mantenidos para la venta” a su comprensión.

En esta ocasión, estos inmuebles ya no se encuentran en el Activo no Corriente, sino que, debido a que se espera su venta a corto plazo, estarán ubicados en el Corriente.

ACTIVO
B) ACTIVO CORRIENTE
I. Activo no corriente mantenido para la venta
              (580) Inmovilizado  

El inmovilizado para las empresas inmobiliarias y constructoras.

Tanto las empresas constructoras como las inmobiliarias tienen un plan sectorial propio adaptado a su actividad y en ambos casos (para las constructoras del año 1993 y para las inmobiliarias del año 1994) su publicación es anterior al Plan General Contable  (año 2007) pero ambos siguen en vigor.

Debemos aclarar aquí que, debido a su actividad, este tipo de empresas van a encuadrar su inmovilizado en el grupo 2 y será el grupo 3 de existencias donde están los inmuebles que construyan o vendan.

En las empresas constructoras el Grupo 2 de Inmovilizado es muy similar al del Plan General Contable y nos vamos a encontrar los inmuebles que utilizan en su actividad en el subgrupo 22 (recordemos que en el PGC del año 90, el inmovilizado material se anotaba en el  22 en lugar del actual 21 y por esto las constructoras aun guardan ese número)

Será el grupo 3 (el que se refiera a existencias propias de la construcción) el que guarde más diferencias con el grupo del PGC pues se incluyen cuentas como materiales de construcción y elementos almacenables, productos petrolíferos, productos de siderurgia y acero, materiales de construcción, productos cerámicos, obras en curso y en el grupo 35 las obras terminadas.

En conclusión, las constructoras tendrán los inmuebles de la siguiente manera:

  • Los que utilizan en su actividad (oficinas, almacenes…) en el grupo 22
  • Los inmuebles que han fabricado y tienen destinados a la venta en el grupo 35

En cuanto a las empresas inmobiliarias debemos tener cuidado pues en el grupo 2 van a distinguir los inmuebles para su uso propio de aquellos destinados al arrendamiento

De hecho en el subgrupo 22 vamos a tener

22. INMOVILIZADO MATERIAL
220. Terrenos y bienes naturales
221. Inmuebles para arrendamiento
222. Inmuebles para uso propio

El grupo 3 de existencias va a diferir del normal en el sentido de estar destinado a la actividad inmobiliaria. Aquí nos vamos a encontrar edificaciones adquiridas por la empresa y destinadas a la venta sin transformación que tendrá el carácter de existencias tales como:

30. EDIFICIOS ADQUIRIDOS
300. Edificios de viviendas
301. Edificios residenciales colectivos
302. Edificios industriales
303. Edificios para usos terciarios.

Al igual que en las empresas constructoras el grupo 33 se referirá a los edificios en construcción y el 35 a los construidos.

Una buena pregunta que dejamos en el aire será qué hacer con aquellos inmuebles que estaban destinados a la venta pero que hemos decidido usarlos en nuestra actividad o, aquel local que usábamos como oficina pero que ahora queremos vender.

Lo dejamos un tiempo abierto para verlo en otro momento.

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