Varias cuestiones sobre amortizacion inmueble


  • Vanesa
    Participante

    Buenos días. Me surgen varias dudas con respecto a la amortización de las inversiones inmobiliarias que espero podáis ayudarme a resolver. Una empresa adquiere una nave industrial afecta a una actividad mercantil en su totalidad el 28.12.2016.

    1.- Entiendo que el valor total de ese inmovilizado es tal como recoge la oportuna NRV, e incluye tanto el valor de compra, como los gastos inherentes a la misma, ITP, gastos por las reformas que se hagan para ponerla en marcha….¿correcto?

    2.- Entiendo que se puede amortizar sin problema, pero la duda me surge con el valor residual. Todos los elementos del inmovilizado tienen un valor residual que será el que permanezca en libros una vez se amortice totalmente el bien. Pero en este caso, si tengo que darle un valor residual “real” (el que podamos realmente obtener con la venta del bien) me va a coincidir prácticamente con el de compra (más gasto), dada la escasa depreciación que tienen los inmuebles….¿cómo se actúa entonces? ¿Puedo amortizar totalmente todo el valor de ese activo?

    3.- Por último, dado que se adquiere a dos días del cierre (y de hecho a 31.12 aún nos faltan prácticamente todos los gastos de la compra por contabilizar), entiendo que no amortizaremos nada (porque sería insignificante) y podemos comenzar tranquilamente en el ejercicio siguiente, ¿correcto?

    Creo que no me dejo nada en el tintero, gracias de antemano por la ayuda, Un saludo!

    Buenos días Vanesa

    Me alegra de volver a tener contacto contigo.

    En el caso que planteas hablas de una inversión inmobiliaria cuando creo que te refieres a un inmovilizado material. La inversión inmobiliaria son inversiones en terrenos y construcciones que no utilizamos en la actividad. Independientemente de esto, la norma de valoración de cara a la amortización es la misma.

    En cuanto al valor inicial de la construcción, se va a incluir el precio de la misma mas las instalaciones y elementos que tengan carácter de permanencia. Cuidado pues no todos los costes de reforma se incluyen. Por ejemplo incluiríamos el coste de cambiar el suelo o bajar los techos, pero no gastos de pintura o limpieza.

    En cuanto a valor residual es una estimación. El caso que comentas que el valor del inmueble será, al final de su vida útil, el mismo que tiene ahora es muy relativo por dos motivos. Imagina que compramos el edificio en el año 2006 (antes de la crisis) y queremos saber el valor en el año 2014. Lógicamente ha descendido en un porcentaje elevado. Además, ten en cuenta que le vida útil de estos inmovilizados puede ser de 100 años.

    Puedes por tanto amortizar el valor total.

    En cuanto al inicio de amortización puedes hacerlo al año siguiente sin problema

    Gracias por participar en nuestro foro

     

    Un saludo

    Ángel Luis Martínez

     

     


    Vanesa
    Participante

    Buenos días, Ángel Luis! Un placer volver a hablar contigo. En efecto quizá no me expresé bien; por eso he puntualizado que el inmueble está totalmente afecto a la actividad empresarial, y de hecho está dado de alta como un inmovilizado material. Respecto al valor inicial total, entiendo que tal como indica la norma puedo incluir todos aquellos gastos que sean necesarios para que entre en funcionamiento al 100% según su destino y que definitivamente formen parte del bien. Simplemente quería confirmar que mi planteamiento es el adecuado.

    Te agradezco mucho tu ayuda, un saludo!

    Buenas tardes Vanesa

    El planteamiento que haces es correcto. Tan sólo comentar que debemos tener cuidado con qué gastos podremos incluir como mayor valor del inmovilizado u cuales no. En el concepto de precio de adquisición nos dice que se incluirán, además del importe facturado por el vendedor, todos los gastos adicionales y directamente relacionada que se produzcan hasta su puesta en condicione de funcionamiento como puede ser la ubicación en el lugar, gatos de explanación, derribo, transporte, aranceles, seguros, instalación y montaje.

    Si nos centramos exclusivamente en las construcciones serán las instalaciones y elementos que tengan carácter de permanencia y las tasas inherentes a la construcción y los honorarios facultativos de proyecto y dirección de obra.

    Vemos que aqui no va a entrar obras de acondicionamiento, pintura, etc..

    Un saludo

    Ángel Luis Martínez

     

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