Fiscalidad de las operaciones inmobiliarias: Impuestos directos (parte 1/2)

Fiscalidad de las operaciones inmobiliarias

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18/03/2022

En esta tribuna vamos a exponer las principales consecuencias fiscales a tener en cuenta en las operaciones inmobiliarias, ya que afectan tanto a particulares como a profesionales, por lo que una correcta planificación fiscal en estas operaciones puede condicionar la rentabilidad de las mismas.

Vamos a comenzar por los impuestos directos en esta `primera parte del artículo.

IRPF:

La regulación del impuesto hace especial diferencia en el tratamiento de un bien inmueble corriente o una vivienda cualquiera, y la vivienda habitual otorgando a esta última incentivos fiscales. Desde el punto de vista del IRPF, los inmuebles pueden tributar de la siguiente manera:

  • Rendimientos del capital inmobiliario: En concreto, tendrán la consideración de rendimientos de capital inmobiliario los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos.
  • Imputación de rentas inmobiliarias: La imputación de rentas inmobiliarias surge como presunción de una renta obtenida por la presunta obtención, valga la redundancia, de un rendimiento. No afecta a la vivienda habitual.

Por ejemplo, cuando se tiene dos viviendas, y una es la habitual, la otra se considera que genera un rendimiento, que, al no ser de capital ni afecto a una actividad económica, se imputa como renta inmobiliaria. Las reglas de imputación inmobiliaria las encontramos aquí.

  • Rendimientos de actividades económicas. Como norma general, el arrendamiento de inmuebles genera un rendimiento de capital inmobiliario, y para que realmente genere un rendimiento de actividad económica, y tribute como tal, se debe tener un empleado a jornada completa prestando los servicios relacionados con la gestión de la actividad de arrendamiento.
  • Pérdidas y ganancias patrimoniales. Se ponen de manifiesto con la venta de inmuebles, que, básicamente, es el resultado obtenido por la diferencia entre el importe de la venta del inmueble  y el coste satisfecho en su día para su adquisición.

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En este apartado hay que prestar especial atención a lo que la Administración define como coste de adquisición:

  • + Importe de la compra.
  • +Inversiones y mejoras.
  • +Tributos inherentes a la adquisición.
  • - Amortizaciones practicas en el inmueble (si por ejemplo, ha estado arrendado)

También encontramos numerosos incentivos fiscales relacionados con las operaciones inmobiliarias dentro del IRPF.

  • Régimen de abatimiento para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos adquiridos antes de 1994. Se trata de un incentivo fiscal que permite reducir parte de la ganancia patrimonial generada hasta el 19/01/2006 mediante la aplicación de un coeficiente reductor.
  • Deducción por alquiler de la vivienda habitual: Se aplica una reducción del 60% al rendimiento del capital inmobiliario obtenido por el contribuyente siempre y cuando ésta tenga consideración de habitual para el inquilino. Es decir, que no se puede aplicar esta reducción en arrendamientos de temporada.
  • Exención por reinversión en supuestos de transmisión de la vivienda habitual: Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

Impuesto sobre el Patrimonio:

Los bienes inmuebles tanto de naturaleza urbana como rústica deben valorarse en el Impuesto sobre el Patrimonio de acuerdo con las siguientes reglas:

Por el mayor valor de los tres siguientes:

El valor catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición. Se podrán deducir de la valoración las cargas y gravámenes que recaen sobre estos inmuebles.

Por vivienda habitual se aplica una exención cuyo importe máximo es de 300.000 euros. La exención se aplicará por el sujeto pasivo que ostente sobre la vivienda habitual el derecho de propiedad, pleno o compartido, o un derecho real de uso o disfrute sobre la misma (usufructo, uso o habitación).

También estarán exentos los inmuebles y locales afectos a actividades económicas, empresariales o profesionales.

Impuesto sobre Sociedades.

La titularidad de los bienes inmuebles también puede recaer en una sociedad o en alguno de los entes sujetos al Impuesto de Sociedades. Existen determinadas disposiciones que pueden tener incidencia sobre bienes inmuebles como sucede, por ejemplo, con las normas sobre amortización.

Existe un régimen especial aplicable a empresas que tengan como actividad principal el arrendamiento de viviendas, siempre y cuando éstas se sitúen en territorio español, regulado en los artículos 48 y 49 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aquellas que cumplan los requisitos previstos podrán aplicar una bonificación del 85%  (40% a partir del 01/01/2022) sobre la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

La transmisión de bienes inmuebles a título lucrativo, es decir, sin contraprestación, se puede producir por dos vías:

  • Actos mortis causa (sucesión) cuando la transmisión es por causa de muerte.
  • Actos inter vivos (donación) cuando la transmisión o adquisición del inmueble entre el donante y el donatario se realiza estando el transmitente vivo.

Ambas adquisiciones lucrativas de inmuebles estarán gravadas por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

El impuesto sobre Sucesiones y Donaciones está cedido a las comunidades autónomas, por lo que conviene acudir a la normativa autonómica para comprobar las bonificaciones propias, no obstante, a nivel estatal se regulan las reducciones por parentesco y por vivienda habitual, entre otras.

Para el caso de la adquisición mortis causa de la vivienda habitual se aplica en la base imponible una reducción del 95% del valor que corresponda a la vivienda habitual del fallecido, en favor de su cónyuge, ascendientes, descendientes o pariente colateral mayor de 65 años que hubiese convivido con él durante los dos años anteriores. El límite máximo de reducción en este supuesto es, para cada sujeto pasivo, de 122.606,47 euros.

Impuesto Sobre la Renta de no Residentes:

Los bienes inmuebles situados en España cuya titularidad corresponda a sujetos no residentes soportan un tratamiento tributario similar al previsto para los supuestos en los que el adquirente o el titular es un sujeto residente en España.

 Dichos inmuebles estarán sometidos al Impuesto sobre la Renta de No Residentes, además del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Como podemos observar, a la hora  de realizar operaciones inmobiliarias tendremos que rendir cuentas con Hacienda, pero, si pensabas que habíamos terminado, en absoluto, pues toca dar un repaso a los impuestos indirectos que gravan las operaciones inmobiliarias. Si te interesa el tema, puedes consultar la segunda parte de este artículo, donde desglosamos las operaciones inmobiliarias en referencia a los impuestos indirectos y locales

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