Exención por reinversión en vivienda habitual: funcionamiento y casos

Se ha hablado mucho en estos meses sobre la eliminación de la deducción por adquisición de vivienda habitual, un concepto que suponía una cuantiosa deducción -un máximo del 15% hasta 9.040 euros-, que ha sido objeto de modificaciones en los últimos años, atendiendo al nivel de rendimientos del sujeto pasivo de acuerdo con las necesidades urgentes de reducción del déficit estatal.

Acorde a esta línea de “ayudas”, existe una exención por reinversión de esa vivienda habitual, que consiste en que, si destinamos todo o parte del capital obtenido en la venta de nuestra vivienda habitual en otra “similar”, podremos disfrutar de beneficios fiscales, pero depende de “cuánto” y “´cómo”; así como de la naturaleza del inmueble enajenado, pues podremos disfrutar de otras reducciones por regímenes transitorios. Hay que tener en cuenta que esta exención no desaparece, como sí ocurre en el caso de la deducción.

Debemos indicar que el acogimiento a la reinversión es algo voluntario por el contribuyente y, por tanto, en el “Programa PADRE” debemos señalar la casilla de reinversión de vivienda habitual y la parte que deseamos reinvertir, para que, a continuación, el programa lo calcule.

Es decir, los “beneficios” (no ingresos por su venta) pueden estar total o parcialmente exentos según se reinviertan total o parcialmente en la nueva vivienda habitual.

Es importante destacar que para poder realizarla, debemos cumplir 2 condiciones:

1-. Que la reinversión se haga en un plazo máximo de 2 años.

2-. Para que se considere vivienda habitual deberemos haber vivido al menos 3 años.

Supongamos dos ejemplos.

Vendo mi casa habitual, que en 1985 tuvo un valor catastral de 50.000 euros, por 35.0000 euros. Los gastos de compra ascienden a 1.500 euros y los de venta a 1.000 euros.

Adquirimos, a continuación, nuestra nueva vivienda habitual por un valor de 500.000 euros.

 Caso 1

Como vemos, si destinamos la totalidad de los ingresos, el rendimiento obtenido por la venta estará exento en su totalidad; el cálculo es el siguiente:

Previamente atenderemos las amortizaciones e imputaciones de renta en el caso en el que la vivienda hubiese estado arrendada o vacía. Por otro lado, habrá que tener en cuenta la antigüedad de la vivienda ya que en función de los años que hayan transcurrido, deberá aplicarse un coeficiente corrector por la inflación, además de realizar las operaciones pertinentes para el abatimiento de la ganancia regulado en la disposición transitoria novena de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Supongamos que la vivienda siempre ha estado usada por el sujeto pasivo, por lo tanto no incurre en las mencionadas amortizaciones o imputaciones por haber estado vacía (no confundir con los rendimientos de capital inmobiliario y sus imputaciones).

También debemos tener en cuenta si existen cargas pendientes o no, ya que se restarían para el cálculo del rendimiento.

Actualizamos el coste de adquisición con el coeficiente según tablas < 1994:

Año de adquisición. Coeficiente 1994 y anteriores: 1,3037

Por tanto: 50.000 * 1,3037 = 65.185 euros

El rendimiento será: 350.000 – 65.185 = 28.4815

A continuación, restamos los gastos de venta que minoran el beneficio: 284.815 – 1.000 = 283.815

Hay que tener en cuenta que si la reinversión es en metálico o con hipoteca,el tratamiento será distinto, es decir, si el anterior inmueble no tenía cargas, pero contratamos una hipoteca para adquirir el nuevo, deberemos amortizar los ingresos por la venta anticipadamente.

Supongamos que de los 500.000 euros que cuesta la nueva vivienda, pagamos 350.000 obtenidos como ingresos, y el resto lo financiamos. En este caso, el rendimiento/beneficio de 283.815 euros estará completamente exento (es una simple regla de 3, si los ingresos por venta son 350.000 y destinamos todo, es el 100% de esos 283.815 euros de beneficios lo que estará exento).

Caso 2

Si no destinamos completamente los ingresos por venta de la vivienda habitual a la adquisición de la nueva.

Siguiendo con el mismo ejemplo, de los 500.000 euros que vale el nuevo inmueble, destinamos 200.000 euros -de los 350.000 obtenidos por la venta de la antigua- al pago, contratando igualmente hipoteca por el resto.

Como vemos, no se reinvierte totalmente el capital, se trata del 57,14%, por lo tanto, ese porcentaje será el que esté exento de declarar sobre los rendimientos de 283.815 euros obtenidos por la venta de 350.000; en total 162.171,9, pero con una particularidad:

El inmueble enajenado es anterior a 1994, por lo que disfrutaremos de una reducción del 11,11% según el número de años transcurridos desde la compra hasta el 31.12.1996, que exceda de 2.

Ésto será de aplicación para la ganancia generada hasta el 19.01.2006:

Se adquirió, supongamos, el 01.01.1985 y hasta el 31.12.1996 son 12-2 = 10 años * 11,11% > 100%, por lo que esa ganancia generada hasta el 19.01.2006 estará exenta, pero computará el resto hasta su venta: desde el 19.01.2006 al 01.01.2013. Es decir, por un lado tenemos el número de días desde la compra en 1985 hasta el 19.01.2006, que son 7.688 días, y el total de días desde la compra hasta la venta el 01.01.2013, 10.227 días. En total estará exento el 75% (7688 / 10227).

Por tanto, del 42,86% de los 283.815 de beneficio por enajenación que no están exentos (121.643,11) será rendimiento exento ese 75% generado antes del 19.01.2006: 91.232,34; y computará la diferencia de rendimiento generado hasta la venta en 2013: 30.410,77 euros.