Desde Ineaf ya hemos tratado en varias ocasiones las deducciones a las que tienen derecho los arrendatarios por alquiler de vivienda habitual. Sin embargo, en esta ocasión, queremos ofrecer otras perspectivas, las deducciones fiscales a las que tiene derecho el arrendador, es decir, el propietario de las casas o pisos alquilados.
Los gastos deducibles y las principales deducciones que puede aplicarse un arrendador de viviendas son las siguientes:
- Deducción por alquiler de vivienda habitual: Los propietarios podrán deducirse los rendimientos netos obtenidos por el alquiler de la vivienda. El porcentaje de deducción varía según la fecha de inicio del contrato y la edad del arrendatario:
Contratos anteriores a 2011: Deducción general del 60% del rendimiento neto obtenido. Esta deducción puede alcanzar el 100% si se alquila a personas hasta 35 años y con unos rendimientos netos superiores al 75% del IPREM. - Contratos anteriores al 01/01/15: Deducción general del 60% del rendimiento neto obtenido. Esta deducción puede alcanzar el 100% si se alquila a personas entre 18 y 30 años y con unos rendimientos netos superiores al 75% del IPREM.
- Contratos posteriores al 01/01/2015: Los propietarios sólo podrán deducirse el 60% del rendimiento neto obtenido, independientemente de la edad del arrendatario.
- Comunidades de propietarios: Además del rendimiento neto obtenido por el alquiler, el arrendador también podrá deducirse los gastos vinculados a dicho alquiler como, por ejemplo, el pago de las cuotas de la comunidad (tanto cuotas mensuales, como pagos puntuales por derramas).
- Seguro: Se consideran deducibles los recibos pagados en concepto de contrato de seguro. Eso sí, los seguros deducibles sólo serán los siguientes: responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales y otros seguros de naturaleza análoga.
- Reparación y conservación: Los gastos de mantenimiento o reparaciones de la vivienda alquilada también son deducibles (pintura, reparación de instalaciones, sustitución de elementos como calefacción, ascensor, etc.). El importe máximo a deducir por los intereses, gastos de financiación, conservación y reparación no podrá superar para cada bien o derecho, la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. Si los gastos superasen dicha cuantía, el exceso podrá deducirse en los cuatro ejercicios siguientes.
- Impuestos: Serán deducibles los impuestos y recargos no estatales y las tasas y recargos estatales (Impuesto sobre bienes inmuebles, tasa de recogida de basuras, alumbrado,…)
- Amortización de la vivienda: Los gastos de amortización del inmueble son también deducibles. Así, el arrendador podrá deducirse anualmente el 3% sobre el mayor valor de los siguientes importes (sin incluir el valor del suelo): el coste de compra de la vivienda o el valor catastral.
- Intereses de créditos, contrato de arrendamiento y defensa jurídica: Serán deducibles también los intereses producidos por créditos que se abonen por la adquisición de la vivienda, los impuestos sobre los rendimientos, los gastos de formalización del arrendamiento y los gastos de defensa jurídica ante posibles litigios con el arrendatario o con la comunidad, entre otros.
- Bienes incluidos en la vivienda: Serán objeto de deducción los bienes mobiliarios cedidos con el inmueble, siempre que sean utilizados durante más de un año y respondan a su depreciación efectiva. Se considera que la depreciación anual deducible (amortización) es efectiva cuando su importe no excede del resultado de aplicar a sus respectivos costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización hasta un máximo del 10%.
- Renta antigua: Los rendimientos de capital inmobiliario procedentes de alquileres cuyo contrato sea anterior al 9 de mayo de 1985 que no tengan derechos de revisión de renta, se considerarán gasto deducible y, en concepto de compensación, el importe correspondiente a la amortización. Así, el arrendador podrá deducirse por doble partida los gastos de amortización: como gasto fiscalmente deducible y en concepto de compensación.
Como podemos observar, si somos arrendadores de una vivienda tenemos derecho a numerosas deducciones en nuestra declaración de la renta. No obstante, hay que tener cuidado ya que no todos los gastos son deducibles. Por ejemplo, no se consideran deducibles los pagos por siniestros en la vivienda ni el importe de las mejoras (sin perjuicio de la recuperación del coste de las mejoras a través de la amortización).
Por último, tenga en cuenta que si el inmueble no se ha arrendado durante todo el año natural, todos los gastos deducibles que hemos ido comentando deberán prorratearse atendiendo al número de días en los que el inmueble ha estado arrendado.