Contabilidad de la adquisición de la nuda propiedad de un inmueble

¿La contabilidad de la adquisición de la nuda propiedad de un inmueble sin su usufructo es diferente a una adquisición ordinaria?

Queremos referirnos en nuestro análisis al tratamiento contable de la adquisición de la nuda propiedad de un inmueble donde el vendedor mantiene el derecho de usufructo vitalicio sobre el mismo.

Para ello primero nos parece adecuado hacer algunas aclaraciones sobre qué es el pleno dominio, la nuda propiedad o el usufructo.

¿Qué es la nuda propiedad de una cosa?

En una operación de compra de un inmueble “ordinaria” tanto la propiedad del mismo como su uso y disfrute pertenecerán a su comprador.  Es lo que se conoce como pleno dominio. En este caso el comprador pagará un precio por el bien y la titularidad parará a ser suya lo que le permitirá  hacer uso del mismo como quiera. Su apunte contable no supondrá ninguna dificultad y no será más que el de una adquisición de inmovilizado.

Pero debemos tener presente que el pleno dominio se va a dividir en dos partes:

• Nuda propiedad. Se suele definir a la nuda propiedad como el derecho que se tiene sobre un bien por parte de una persona que es su propietaria (nudo propietario) con la limitación de no tener derecho a su disfrute. Es su propietario pero no puede disfrutar de ella (al menos de momento)
• Usufructo. Es el derecho de goce, uso y disfrute de una persona (usufructuario) sobre un bien que no le pertenece (pertenece al nudo propietario)

El caso que planteamos ahora es aquel donde el propietario de un inmueble  vende la nuda propiedad pero se reserva el usufructo. Esto suele darse en propietarios de viviendas mayores que necesitan recursos económicos. Con esta operación podrán seguir disfrutando de su vivienda mientras vivan y recibirán ahora una compensación económica.

Valoración de la nuda propiedad en el momento de la adquisición

La valoración que vamos a estudiar viene recogida en la consulta número 8 del BOICAC número 84 de diciembre de 2010. El contrato que en ella se estudia es el de la adquisición por parte de una entidad de la nuda propiedad de una vivienda. El vendedor mantiene el usufructo vitalicio sobre la vivienda y recibe a cambio de la nuda propiedad una renta anual vitalicia.

Nos interesa ver la valoración inicial del activo que anotaremos en el “debe” y la valoración inicial del pasivo (que supone el pago de la renta) en el “haber”.

a) Valoración del activo

La valoración de un activo la vemos en nuestro Master en Contabilidad Financiera y Auditoría pero ahora vemos un caso particular. La adquisición solo de la nuda propiedad supone que se adquiere un derecho “limitado” pues el uso y disfrute no pertenece al comprador. Esto no significa que no se adquiera un recurso económico capaz de producir en el futuro beneficios económicos. Según esto, debemos dar de alta en nuestro balance un activo en forma de inmovilizado. Las cuentas que se deberán usar (en el caso de un inmueble) serán:

• (210) Terrenos y bienes naturales
• (211) Construcciones

La valoración de la nuda propiedad se hará atendiendo el valor razonable de la contraprestación recibida.  El precio de la transacción en el momento de la firma del contrato corresponde al valor actual de los pagos futuros a pagar en modo de renta anual vitalicia

En el caso de incurrir en gasto de formalización (notaría, registro.) deberemos incrementar el valor del activo en el debe y anotar su pago en el haber.

¿se deben incluir los intereses como mayor valor del activo?

La consulta 2 del BOICAC 121 de 2020 establece que los intereses deberán reconocerse como gastos del periodo y no formarán parte de la valoración inicial del activo.

b) Valoración del pasivo

Como estamos comentando, a cambio de la adquisición de la nuda propiedad se dará una contraprestación a su vendedor. Esta contraprestación será una renta vitalicia que durará los años en que este viva y que debemos anotar como un pasivo. Hablamos, por tanto, de una estimación de vida del vendedor lo que hace que también la deuda que asume el comprador sea una estimación. Si el comprador asume una deuda pero está indefinida en cuanto a su importe y duración, estamos hablando de una provisión.  Deberemos ajustarnos a lo que establece la norma de registro y valoración 15

c) Apunte contable

Con todo esto, el apunte contable que nos quedará atendiendo al activo mencionado y al pasivo será el siguiente:

Deberá realizarse la reclasificación a corto plazo de la provisión según se van haciendo efectivos los pagos de la renta vitalicia. El asiento será el siguiente:

Los ajustes que se realicen por la actualización de la provisión se consideran gastos financieros.

¿Se amortiza el inmueble por el que solo se ha adquirido la nuda propiedad?

Al dar de alta en nuestra contabilidad un inmovilizado nos queda la duda de si el poseedor de la nuda propiedad será el que deba amortizarlo o bien su usufructuario. Nos estamos refiriendo a la amortización de la cuenta (211)

La respuesta nos lo da la consulta número 3 del BOICAC 69 de marzo de 2007 donde establece:

“dado que el uso efectivo del inmueble no corresponde a la sociedad nudo propietaria, no procederá practicar la amortización correspondiente a la depreciación que sufra el inmueble por su funcionamiento, uso y disfrute, sin perjuicio de la obsolescencia que pudiera afectarlo”.

Esto significa dos cosas. Por un lado, que no corresponde amortizar al nudo propietario mientras no tenga el usufructo. Por otro lado sí que deberá contabilizar las posibles correcciones valorativas por deterioro.

Cuando el vendedor muera, el nudo propietario será también titular del usufructo (pleno dominio) y será desde ese momento donde comenzará a amortizar el bien.