¿Cómo cambiar tu Hipoteca?

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20/10/2022

¿Cómo cambiar tu hipoteca? o ¿Cómo buscar una mejor financiación?, son cuestiones que están adquiriendo una elevada importancia entre los clientes bancarios, debido a la inestabilidad económica y financiera que está formándose en la sociedad actual.

En la siguiente tribuna, vamos a profundizar sobre el cambio de hipoteca, sus características y los escenarios más atractivos para llevarlo a cabo para una mejora de las condiciones de cliente.

Pero antes analicemos en que consiste esta operativa. ¡Empezamos!

¿Qué es la Subrogación de la Hipoteca?

La subrogación de la hipoteca o subrogación acreedora de la hipoteca surge cuando el prestatario decide modificar su hipoteca actual, por otra con unas mejores condiciones. El principal objetivo es la de conseguir mejorar las condiciones financieras de la hipoteca actual, en sustitución de una nueva en otra entidad bancaria.

Esta modificación de la hipoteca puede recoger desde la modificación del tipo de interés, hasta eliminar algún producto financiero anexo a la hipoteca.

Fundamentalmente, la subrogación está basada en tres aspectos:

  • Cambiar el bien objeto del surgimiento de la hipoteca.
  • Modificar el titular deudor del contrato inicial.
  • Cambiar a la entidad bancaria titular de la hipoteca.

La tercera opción, que sería una de las más aplicadas se conoce también como “novación hipotecaria por subrogación“. Este tipo de subrogación se encuentra sujeta a la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Procedimiento para el cambio de hipoteca

En el proceso para llevar a cabo un cambio de hipoteca existen una serie de fases que van a permitir la modificación. Es conveniente tener en cuenta que la tramitación del préstamo, inicialmente se estableció sobre un determinado bien y con un documento notarial. Es por eso que esta modificación no puede llevarse a cabo tan ágil como se desearía, sino que será necesario llevar a cabo unos pasos previos. Veámoslo a continuación:

  • En primer lugar, la entidad bancaria que vaya a proponer la alternativa a la hipoteca actual, hará una propuesta al cliente. Como podemos ver, será necesaria una entidad que pueda proporcionar un producto alternativo al existente.
  • Posteriormente, la entidad financiera titular inicial de la hipoteca deberá recibir una notificación de la posibilidad de subrogación. El cliente, cuando reciba información sobre las condiciones de la alternativa, deberá acudir a la entidad bancaria titular del préstamo inicial. Deberá solicitarle un certificado por el importe que adeuda del préstamo.
  • A continuación de esto, la entidad tendrá unos 15 días para ofrecer ante notario unas condiciones idénticas o mejores que las de la nueva entidad bancaria.
  • En caso de no haber contraoferta, será el notario el que iniciará el paso para la subrogación, obteniendo así el cliente una nueva hipoteca mejorada.

Gastos derivados del cambio de hipoteca

Pese a que el cambio de hipoteca puede ser una idea atractiva para mejorar las condiciones actuales de un préstamo, es necesario tener en cuenta los gastos derivados de su gestión. En términos generales habrá que considerar los costes de gestoría, registro, la nueva documentación o posibles comisiones de cancelación.

Estos gastos se conocen como Gastos de subrogación.

Con carácter general suelen ser los mismos que se asumen con la hipoteca inicial, más una comisión. En estos casos y de forma similar, algunos serán asumidos por la entidad bancaria y otros por el cliente.

Gastos de subrogación para la entidad bancaria

Los gastos del cambio de hipoteca que deberá asumir la entidad bancaria serán los de notaría, gestoría y registro. Tanto los de gestoría, como los de registro no estarán siempre presentes, porque dependerá principalmente de la política que lleve a cabo la entidad bancaria.

A parte de esto, se debe de tener en cuenta que los impuestos que pudieran derivar de este proceso deberán también ser asumidos por la entidad bancaria.

Gastos de subrogación para el cliente

Entre los gastos que asumirá el cliente se encuentran los gastos derivados de la tasación, comisiones como las de apertura o de subrogación.

A parte de esto, en caso de que la subrogación haga referencia al cambio del titular del préstamo, también existirán unos gastos que deberá asumir el comprador, el vendedor y la entidad bancaria.

El comprador deberá asumir los costes de tasación, el vendedor la comisión por subrogación y la entidad bancaria, la notaría, gestoría y registro ya vistos.

Escenarios para el cambio de hipoteca

La realización de un cambio de hipoteca no siempre será aconsejable. En este caso, se llevará a cabo en aquellas circunstancias donde sea favorable para el cliente:

Reciente a la formalización del préstamo inicial

Si se considera el sistema de amortización más habitual con cuotas constantes (sistema francés), es en este tipo, es en las primeras cuotas cuando se alcanza un mayor volumen de amortización.

Si se revisa cualquier cuadro de amortización siguiendo este sistema, al final del mismo, lo que se paga principalmente son intereses. Por lo tanto, al inicio de la operación si realizamos un cambio de hipoteca hacia unas mejores condiciones, será cuando se podrá realizar un mayor ahorro.

De esta manera, también se logrará compensar en mayor medida los gastos de subrogación.

Tipos de interés de la hipoteca actual peores que los ofrecidos por la competencia

En el caso donde el cliente posea una hipoteca, cuyo interés o condiciones generales sean peores que los ofrecidos por entidades de la competencia, será un buen escenario para llevar a cabo el cambio.

Cambio de interés variable a fijo

Recordemos que en estos casos el interés variable puede ser beneficioso o perjudicial según las oscilaciones que tenga el tipo de interés. Pero si prevemos unas subidas del Euribor para el futuro, puede ser aconsejable realizar un cambio a tipo fijo para fijar el gasto de intereses.

Debemos tener en cuenta que esto es relativo, puesto que si el Euribor baja y el tipo variable es mejor al tipo fijo, el variable interesará al inversor.

Como decimos, dependerá de la evolución de los intereses y del contexto económico en el que se encuentre la contratación.

Si te has quedado con ganas de profundizar, recuerda que a parte de esta tribuna sobre “¿cómo cambiar tu hipoteca?” puedes analizar otros términos a través del Master en Banca y Finanzas Globales + Titulación Universitaria de INEAF.

 

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