Amortización de un edificio con distintos usos

amortización

Cuando adquirimos un elemento de inmovilizado sabemos que debemos reflejar contablemente la depreciación que sufre mediante la amortización. Se suele generalizar diciendo que todos los elementos de inmovilizado (material, intangible, inversiones inmobiliarias) se deben a amortizar para reflejar la pérdida de valor que sufren con el paso del tiempo y de su uso. Siendo esta afirmación correcta, con carácter general, también es cierto que debemos hacer algunas matizaciones al respecto.

Inmovilizado intangible (Subgrupo 20)

Con la reforma que se hizo del Plan Contable en el año 2016, todo el inmovilizado intangible se amortiza. Desaparece el concepto de vida útil indefinida que se consideraba para algunos de ellos y se pasa a determinar que todos los intangibles tienen una vida útil definida y por tanto todo, incluido el Fondo de Comercio, se amortiza.

Inmovilizado material (Subgrupo 21)

Está claro que el inmovilizado material se va a amortizar atendiendo a su vida útil, y que esto no nos va a suponer ninguna dificultad. Sin embargo hay dos elementos que, como excepciones, no se van a amortizar:

a)      Los terrenos. Tanto si el terreno no está construido (se trata de un solar) como si forma parte de una construcción (es un porcentaje de la misma que debemos desglosar en cuentas diferenciadas) sabemos que no se amortiza. Pero debemos andar con cuidado, pues si en la valoración inicial de los terrenos se ha incluido la estimación inicial del valor actual de las obligaciones previstas derivadas de los costes de rehabilitación del solar, esta si se amortizará.

b)      El utillaje. Cuando hablamos de herramientas pequeñas que se suelen romper, deteriorar o incluso perderse es muy difícil poder hacer un plan de amortización de las mimas, por lo que no se van a amortizar. A cambio se realizará una regularización anual, mediante su recuento físico, dando de baja las pérdidas y anotando como entradas las compras, sin reflejar por tanto el posible deterioro.

Inversiones inmobiliarias (subgrupo 22)

Hablamos de aquel inmovilizado que no utilizamos en nuestra actividad y que poseemos para obtener una renta (lo tenemos alquilado a alguien) o para obtener una plusvalía, (en caso de pretender venderlo en el futuro) sin estar aún en venta.

Se amortizan atendiendo a los mismos criterios que el inmovilizado material

Activos no corrientes mantenidos para la venta (subgrupo 58 solo para grandes empresas)

Son aquellos activos cuya recuperación se espera realizar a través de su venta en lugar de por su uso. Es decir, hablamos del inmovilizado que hemos puesto en venta y esperamos realizarla a corto plazo. Pongamos por ejemplo un piso donde tenemos un plan de venta, ya que hemos dado publicidad para su la misma, tiene un precio razonable al valor de mercado, está en condiciones de su uso inmediato, etc..

Estos activos, desde el momento en que se pasan al subgrupo 58 no se amortizan.

Pues bien, a la hora de amortizar un bien, lo primero que tenemos que hacer es clasificarlo en alguno de los apartados anteriores y actuar según la norma de valoración adecuada. Sin embargo, nos podemos encontrar el caso de un bien donde por sus características diversas se debe clasificar en más de una de las categorías anteriores. Pongamos el caso de un edificio donde una parte del mismo se usa en la actividad de la empresa, otra parte se alquila, otra se destina a cocheras con diversos usos, etc. ¿Cómo debemos actuar entonces?

La idea es dividir contablemente el edificio en partes diferenciadas, utilizando las cuentas previstas para ello en el plan, y dar a cada una su importe proporcional y su tratamiento apropiado respecto a la amortización.

Lo vemos con un ejemplo

Nuestra sociedad se dedica a la compra venta de ropa femenina al público y tras años de alquiler en diversos locales, decide adquirir un edificio en el centro de la ciudad con las siguientes características

Precio total del edificio: 1.250.000 euros.

  • El edificio está dividido en cinco plantas iguales
  • Planta sótano. Destinada a plazas de garaje que se han puesto a la venta
  • Planta baja. Desinada a parking para nuestros empleados y nuestros clientes
  • Planta primera. Destinada a la tienda
  • Planta segunda. Destinada a oficinas de la empresa
  • Planta tercera. Al no utilizarse se alquila a una sociedad que la utiliza como almacén.
  • Valor del terreno = 18%

El hecho de tener usos distintos va a significar que la anotación que hagamos en la compra así lo determine, y que la amortización también se vea afectada.

1) Por la compra del edificio

Hacemos el siguiente cuadro aclaratorio

PlantaUsoImporteCuenta contable
Planta sótanoPlazas de garaje en venta(1.250.000/5) =   250.000(580) Inmovilizado
Planta bajaPlazas de garaje para clientes y trabajadores(1.250.000/5) = 250.000250.000 x 0.8 = 200.000250.000 x 0,2= 50.000(211) Construcciones(210) Terrenos  
1ª PlantaTienda(1.250.000/5) = 250.000250.000 x 0.8 = 200.000250.000 x 0,2 = 50.000(211) Construcciones(210) Terrenos
2ª PlantaOficinas(1.250.000/5) = 250.000250.000 x 0.8 = 200.000250.000 x 0,2 = 50.000(211) Construcciones(210) Terrenos
3ª PlantaAlquilada(1.250.000/5) = 250.000250.000 x 0.8 = 200.000  250.000 x 0,2 = 50.000(221) Inversiones en construcciones(220) Inversiones en terrenos  

Como vemos la parte de terrenos que corresponde a construcciones va a la 220, la que se refiere a la tercera planta, alquilada, va a la 220 y la del sótano no se desglosa de la 580 y va junto al valor de la construcción. El asiento por tanto será

 DebeHaber
(580) Inmovilizado250.000
(211) Construcciones600.000
(221) Inversiones en construcciones200.000
(210) Terrenos150.000
(220) Inversiones en terrenos50.000
(572) Banco c/c1.250.000

2) Por las amortizaciones

(580) Inmovilizado

El inmovilizado disponible para la venta no es objeto de amortización Si es susceptible de pérdida por deterioro reversible, pero no de amortización.

(210) Terrenos y (220) Inversiones en terrenos

Con carácter general, sabemos que los terrenos no se amortizan. Solo la parte del terreno que se refiera al valor actual de las obligaciones previstas de los costes de rehabilitación del mismo se amortizarán. Esto ya lo comentamos en nuestra tribuna "Amortización de los terrenos"

(211) Construcciones

Supongamos que amortizamos atendiendo al coeficiente lineal máximo que nos da el artículo 12 de la Ley del Impuesto de sociedades:
Tipo de elementoCoeficiente lineal máximoPeriodo de años máximo
Edificios comerciales, administrativos, de servicios y viviendas2%100
 
 DebeHaber
(6811) Amortización de Construcciones (2% sobre 600.000)12.000 
(2811) Amortización Acumulada de Construcciones 12.000

 (221) Inversiones en construcciones

El subgrupo 22 y el 21 siguen la misma norma de valoración, por lo que podemos amortizar de igual modo

 DebeHaber
(6821) Amortización de Inversiones inmobiliarias (2% sobre 200.000)4.000 
(2821) Amortización acumulada de inversiones inmobiliarias 4.000

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