Inversión del Sujeto Pasivo: Obras de rehabilitación

Con la entrada en vigor de la Ley 7/2012, de 29 de octubre se introdujo un nuevo supuesto de inversión del sujeto pasivo a través de la famosa letra f) del artículo 84 de la Ley de IVA que a día de hoy sigue generando dudas en las operaciones inmobiliarias y en concreto en las ejecuciones de obra.

El artículo 84. Uno. 2º, letra f) en referencia a los supuestos de inversión del sujeto pasivo dice: “Cuando se trate de ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, así como las cesiones de personal para su realización, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones (…)”

La inversión del sujeto pasivo es un mecanismo por el cual, el adquirente del bien o servicio se subroga en la calidad de sujeto pasivo del que entrega el bien o presta el servicio debiendo auto repercutir el IVA. En este sentido entendemos que las ejecuciones de obra que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones van a facturarse al promotor sin IVA de manera que este lo auto repercuta practicando así la inversión del sujeto pasivo.

A priori los conceptos de urbanización de terrenos y la construcción de edificaciones son fácilmente identificables. Por ejemplo una sociedad promotora que contrata con una empresa de construcción la edificación de una urbanización de pisos en un solar que tiene en propiedad. Evidentemente, las facturas que la empresa de construcción vaya emitiendo a la promotora no llevaran IVA de manera que se aplique la regla de inversión.

Distinto es el caso de rehabilitación, término que genera incertidumbre y que por lo tanto debemos estar atentos a lo que la Ley a efectos de IVA considera. En referencia a ello, el artículo 20.Uno.22º apartado B) establece: “A los efectos de esta ley, son obras de rehabilitación de edificaciones las que reúnan los siguientes requisitos:

1. Que su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50 por ciento del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
2. Que el coste total de las obras a que se refiera el proyecto exceda del 25 por ciento del precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado aquélla durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo.

Se considerarán obras análogas a las de rehabilitación las siguientes:

1. Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
2. Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
3. Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
4. Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
5. Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:

1. Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
2. Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
3. Las obras de rehabilitación energética.

Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables”

Con esta delimitación del concepto de rehabilitación entendemos que los siguientes supuestos quedaran encuadrados en el nuevo supuesto de inversión del sujeto pasivo.

-Proyectos de rehabilitación cuyas obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, supongan más de un 50% del total del proyecto y excedan en un 25% del precio de compra de la edificación si se adquirió en los dos años anteriores y en su defecto el valor de mercado.

-Proyectos de rehabilitación cuyas obras sean análogas (determinadas en la ley) a obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, supongan más de un 50% del total del proyecto y excedan en un 25% del precio de compra de la edificación si se adquirió en los dos años anteriores y en su defecto el valor de mercado.

-Proyectos de rehabilitación que consten de obras conexas e indisociables a obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas u obras análogas, siempre y cuando sean de importe inferior a las mismas.

No obstante existen varias consultas vinculantes en las que determinadas obras no quedan encuadradas exactamente en estos supuestos, pero que por la naturaleza de las mismas y en virtud de la interpretación de la norma dada por la DGT son consideradas obras de rehabilitación y por tanto se debe aplicar la inversión del sujeto pasivo.